법률초보

경매부동산에 선순위 가등기

머리아픈 아저씨 — Thu, 11 May 2023 12:48:03 +0900

가등기는 등기법상의 제도로 특정물채권에 관한 등기청구권의 순위보전을 위한 제도입니다.

등기청구권은 매매계약상의 매수인과 매도인이 소유권이전등기청구권, 금전소비대차계약상의 금전대여자와 차용자 사이의 저당권 설정청구권등 계약을 원인으로 하는 채권적 청구권인데 채권적 청구권은 양당사자 사이에 합의로서 성립하지만 등기를 하여둔다면 계약의 상대방뿐만 아니라 제3자에 대해서도 대항력이 발생하여 물권과 유사한 배타적 효력이 발생합니다.

가등기후에 본등기를 한다면 순위보전의 효력으로 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되어 가등기후 본등기 사이의 본등기에 대항하지 못하는 등기는 모두 말소되는 운명에 놓이게 됩니다.

가등기의 요건과 효과

가등기는 담보목적의 담보가등기와 소유권이전등기청구권보전 가등기로 나뉘고, 선순위담보가등기는 경매절차에서 저당권과 동일한 효력을 가지고 있어 선순위담보가등기는 소멸기준권리가 되는 반면 선순위소유권이전등기청구권가등기는 금전으로 환가 할 수 없는 권리로서 경매절차의 매수인이 인수하게 됩니다.

경매절차에서 문제가되는 가등기는 경매로 말소되지 않는 소유권이전등기청구권가등기를 말합니다.

소유권이전등기청구권가등기의 요건은 당사자사이에 매매등 원인관계가 되는 법률관계가 존재하여하고, 그 채권적 계약의 한계를 극복하는 방법으로 등기법의 절차에 따라 등기부에 가등기를 마침으로서 대항력이 생기게 됩니다.

소유권이전등기청구권보전가처분등기는 소유권이전등기청구권가등기와 유사한 기능을 가지고 있는데, 당사자사이에 분쟁이 있는 경우에 매수인 측이 본안의 승소판결 전에 미리 소유권이전등기의 순위를 확보하기 위한 것으로 승소판결을 받은 후에 가처분에 의한 소유권이전등기를 하게 되면 가처분 이후의 가처분에 대항할 수 없는 등기는 모두 말소할 수 있게 됩니다.

소멸기준권리와의 관계

선순위 가등기 전에 대항력을 취득한 확정일자부 임차권자가 경매를 신청 (낙찰자는 가등기 말소청구가능)

확립 된 대법원 판결은 없으나 하급심판결에서 원고의 청구취지를 인용한 판결의 내용에 의하면

민사실체법상 소멸기준권리 법리에 따르면 주택의 전부에 대한 확정일자부 임차권자는 담보물권자 유사의 지위에 놓이게 되고 대항력과 우선변제권을 동시에 보유하며 비록 보증금반환청구의 소를 거쳐 집행권원을 얻은 후 강제경매를 신청하 경우에 해당하나, 그 강제경매개시결정의 효력은 대항력과 우선변제권을 함께 보유하게 된 시점으로 거슬러 올라가 소멸기준권리로서 작용하게 되며, 낙찰자는 이 권리에 기하여 등기부상 그 후에 권리를 취득한 제3자에 대하여 대항력을 주장할 수 있게 된다고 판시하였습니다.(2016 가단 310325)

가등기가 매매계약완결권의 행사기간도과로 소멸

매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력이 생기게 하는 권리로서 의사표시를 한때에 즉시 계약이 성립하는 형성권이고 그 행사기간은 제척기간으로서 중단 연장이 없이 당사자사이에 약정을 한때에는 약정한 기간 내에, 약정이 없는 때에는 예약이 성립 한때로부터 10년 내에 행사하여야 하고 그 기간이 지난 때에는 완결권은 제척기가 도과로 소멸합니다.

선순위 담보가등기

담보가등기는 경매절차에서 저당권과 동일한 효력을 가지므로 소멸기준권리가 되고 매각으로 소멸하게 됩니다.

경매절차에서 집행법원은 선순위 가등기가 소유권이전등기청구권가등기인지 담보가등기이지 알 수 없기 때문에 모든 가등기 권자에 세 권리신고를 최고하고 담보가등기인 경우 그 내용과 채권을 배당요구 종기까지 신고하도록 하고 있습니다.

가등기권리자가 권리신고를 하지 않은 경우에는 소유권이전등기청구권가등기로 간주하여 낙찰 매수인에게 인수되는 권리로서 고지하게 됩니다.

채권신고가 없는 경우에는 담보가등기라고 하더라도 매수인이 소유권을 취득한 후 그 가등기가 담보가등기로 밝혀진 경우 배당받을 권리를 상실하고 소멸하게 됩니다.

지분경매 후 공유물분할에서 주위를 요하는 선순위 가등기

지분경매투자는 특수물건으로서 지분이라는 특성 때문에 낮은 가격으로 낙찰되는 경우가 많아 낙찰 후 다른 지분권에게 매수를 제안하거나 매각을 하여 자금을 회수하는 방법으로 수익을 내는 경우가 있고, 매각, 매수협의가 여의치 않은 경우에는 공유물분할판결에 의해 가액분할을 위한 형식적 경매로서 전체를 매각하는 경우가 있습니다.

위의 경우에 이른바 공동투자세력의 한 사람이 고의로 자기가 취득한 부분에 선순위 가등기를 마쳐두고 공유물분할판결을 받아 경매를 신청하는 경우가 있다고 합니다.

이러한 경우 선순위가등기가 있는 경우 그것이 지분만에 관한 것이라도 경매입찰자는 인수하는 권리가 존재함으로 입찰에 참여할 수 없어 유찰회수가 늘어 낙찰가격이 매우 저감 된 가격으로 형성되고 그 후 공동투자세력이 자금을 모아 한 사람의 이름으로 낙찰받는 방식을 사용하고 있습니다.

이경우 다른 공유지분권자는 재산상의 손해를 보게 되고 경매절차도 방해를 받게 되어 죄책이 성립할 수 있습니다.

그러나 이런 경우 다른 공유지분권자는 매우 어렵고 힘든 소송을 통해 공동투자세력의 가등기설정해위는 통정허위표시로서 무효임을 입증을 하여야 하고 입증을 하는 경우 공동투자세력은 가등기말소의 제제만을 받게 됩니다.

선순위 가등기가 유효하고 대항력을 가지는 경우의 법률관계

가등기가 유효한 경우라면 낙찰자가 가등기권자에게 대항할 수 없는 경우에 가등기에 기한 본등기로 인하여 소유권을 상실합니다.

그러나 경매도 사매매의 일종으로 보기 때문에 판례의 법리에 따라 민법규정에 의하여 낙찰매수인은 경매의 채무자 및 배당받은 채권자를 상대로 담보책임을 물을 수 있습니다.

민법 제578조 제576조에 의한 담보책임에 기한 구상권 행사

판례는 가등기의 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 그 부동산의 소유권을 상실하게 된 때에는 매매목적 부동산에 설정된 저당권 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로 이와 같은 경우 민법 제576조의 규정이 준용된다고 보아 같은 조 소정의 담보책임을 진다고 보는 것이 상당하다라고 하여 매도인의 담보책임을 인정하여 가등기가 실행되어 매수인이 소유권을 상실한 경우 매매계약을 해제할 수 있고 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

그러나 매도인의 지위에 있는 사람은 채무자인데 채무자는 자력이 없는 경우가 대부분이므로 담보책임을 채무자 또는 전소유자에게만 물을 수 있다고 한다면 경매시장은 매우 위축될 것입니다.

이러한 한계를 극복하기 위해 민법 제5578조를 별도로 규정하였다고 볼 수 있습니다.

판례는 민법 제578조 제1항 제2항은 매매의 일종인 경매에서 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에는 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자 너 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정이다라고 판시하여 경매채무자가 무자력인 경우 배당받은 채권자도 매도인의 위치에 있는 것으로 보아 배당금을 반환하게 하는 형식으로 구상권을 행사할 수 있습니다.

부동산경매에서 선순위 가등기에 관한 법률관계와 그 위험성을 알아보았습니다

경매에서 선순위 전세권등기

머리아픈 아저씨 — Mon, 1 May 2023 16:32:19 +0900

전세권은 원칙적으로 물건의 사용수익을 목적으로 하는 물권로서 전세계약과 전세금을 지급하고 등기함으로써 성립합니다.

그러나 전세권은 그 만료사유가 있어 만료된 경우 저당권과 같은 담보권의 성격을 뛰게 됩니다.

경매입찰 시 전세권이 등기되어 있다면 먼저 전세권이 유효하게 성립 한 것인지 확인을 해야 하고, 둘째 그 전세권이 경매로 인해 소멸하는 말소기준권리 인지를 확인해야 하고, 셋째 그 전세권이 임차권과 전세권을 동시에 보유한 경우 인지에 대해 인수여부를 확인해야 합니다.

선순위 전세권이 소멸기준권리가 되는 경우

경매절에서 선순위 전세권자가 전세금반환청구권에 의해 임의경매신청을 한경우와 다른채권자가 신청한 경매절차에서 전세권자의 선택에 따라 배당요구를 한 경우에는 전세권은 금전으로 환가 할 수 있는 권리로서 등기기록에서 가장 선순위로 발생한 권리로서 소멸기준권리가 됩니다.

그러나 다가구 단독주택의 경우 구분건물이 아니기 때문에 전세권등기를 하더라도 건물전체에 대한 전세권이 아니라 일부에 대하여 2층 202호 죄측 56㎡와 같이 등기하기 때문에 그물건 의 전부에 대한 등기가 아니고 건물의 일부에 대한 전세권이 되어 202호 전세권자가 건물전체에 대하여 우선변제를 받을 수는 있지만 임의경매를 신청할 수는 없습니다.

일부 전세권자는 건물전체에 대해 임의경매를 신청할 수 없고, 건물일부에 대한 경매신청도 할수 없기 때문에 전세금반환채권에 대한 소송의 승소판결문에 의한 강제경매를 신청하여야 합니다.

선순위전세권이 무효인경우

전세권은 전세계약의 존재와 전세보증금의 지급을 채권적 전세계약을 요건으로 하고 등기함으로써 성립하게 됩니다. 그런데 채권적인 요건인 전세계약 없이 물권적 등기만 존재하는 경우 원인행위가 부존재하여 물권자체도 무효인등기로 보게 되고.

따라서 전세권설정자가 자신의 채권자에 대한 채무변제의 책임재산인 부동산을 채권자를 해할 목적으로 다른 사람에게 전세권을 설정하거나 채무의 면탈을 위해 전세계약이 없음에도 다른 사람과 짜고 유효한 전세계약 없이 전세권등기만을 하는 경우에는 무효인 등기로서 말소대상이 되지만 실제로 전세권이 무효인지를 확인할 방법은 없으므로 경매절차가 종료한 후에 소로서 확인하는 방법밖에는 없습니다.

선순위 전세권자가 배당요구하지 않은 경우 낙찰자가 전세권 보증금을 인수해야 하는 것이므로 전세보증금을 변제할 것을 포함하여 입찰가를 정해야 합니다.

선순위 임차권자가 임차보증금의 배당요구 하였으나 그 전액을 배당받지 못하는 경우 낙찰자가 나머지 배당받지 못한 보증금을 인수하고 전소유자는 임대인의 지위에서 탈퇴하는 면책적인 채무인수에 해당하는 것과 달리 전세권을 인수하는 경우 에는 일반적인 매매와 같이 매도인의 담보책임에 관한 민법 제278조 제276조가 적용되어 전소유자인 전세권설정자에 대해 담보책임을 물을 수 있습니다.

제576조(저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임)

① 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.

② 전항의 경우에 매수인의 출제로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

③ 전 2항의 경우에 매수인이 손해를 반은 때에는 그 뱅상을 청구할 수 있다.

제578조(경매와 매도인의 담보책임)

① 경매의 경우에는 경락인은 전 8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.

② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 바나환을 청구할 수 있다.

③ 전 2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

조문에서와 같이 낙찰자가 전세권말소소송에서 패소해서 전세권자에게 전세금을 변제하고 말소한 후에 전소유자에 대하여 구상권을 행사할 수 있습니다.

이경우에 낙찰자는 잔금납부와 동시에 소유권을 취득하고 취득과 동시에 전세권말소소송을 제기해야 합니다.

임차권과 전세권을 함께 보유하는 경우

선순위확정일자부임차인이 지위강화를 위해 그 후 선순위 전세권까지 설정해 둔 경우 전세권에 기해 배당요구하면 그 전세권은 부동산 전부에 대한 전세권인 경우에 소멸기준권리가 되어 그 후에 성립된 대항력 없는 다른 권리들은 소멸합니다.

전세권은 전입과 입주를 요건으로 하지 않기 때문에 전세권이 먼저등기된 후에 전입과 입주로 대항력을 갖춘 임차권을 가지게 된 경우 두 가지 상황으로 나누어집니다.

전세권에 기하여 배당요구 한 경우

판례는 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하는 것이 하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위해 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권설정당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사학 수 있고 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다.라고 판시하여 전세권은 소멸하지만 매수인이 임대인의 지위를 승계하여 나머지 임차보증금을 인수한다고 하였습니다.

임차권에 기하여 배당요구 한 경우

판례는 민사집행법 제91조 제3항은 "전세권은 저당권 압류채권 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는매각으로 소멸도된다" 하고 규정하고 같은조 제4항을 "제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수 한다. 다만 전세권자가 배당ㄷ요구하면 매각으로 소멸된다" 라고 규정하고 있고, 이는 저당권등에 대항할수 없는 전세권과 달리 최선순위 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할것인 점 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리한는 별개의 권리라고 할 것인점 드에 비추어보면 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구 하였다면 배당요구를 하지 않은 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다 하였습니다.

선순위 전세권이 있는 경우 그 전세권이 유효한 전세권인 경우 배당요구 하지 않는 한 소멸되지 않고 인수되는 점을 고려하여 잔금납부 후 전세권의 말소소송에 드는 비용과 시간을 참작해서 입찰여부, 입찰가격을 정해야 하고,

낙찰 후에는 전소유자가 무자력이 아니거나 배당에서 잉여가 있는 경우 전소유자에 대하여 담보책임을 물을 수 있기 때문에 이를 감안해서 여러 사정을 검토 후 입찰을 고려해야 합니다.

대지와 도로

머리아픈 아저씨 — Sat, 29 Apr 2023 18:42:54 +0900

건축법 제44조(대지와 도로의 관계)

① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.

1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우

3. 농지법 제2조 1호 나목에 따른 농막을 건축하는 경우

② 건축무의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

대지와 도로의 관계

건축법 제44조에 의해 건출물의 대지는 2미터 이상 도로에 접해야 건축 허가를 받을 수 있습니다.

건축법에서 도로는 자동차의 통행이 가능한 너비인 4미터 이상의 길을 말하고, 도시계획상의 도로와 실제로 도로로 사용하고 있는 현황도로의 경우에도 일정한 요건을 갖춘 경우 도로로 인정받을 수 있습니다.

대지와 도로의 관계를 구체적 정한 건축법 시행령 제28조

건축법에서는 도로의 형상이나 건물의 규모 및 용도에 따라 도로에 접하는 부분의 면과 도로 폭을 다르게 규정하고 있으므로 해당토지가 요건을 갖추는지 확인 필요 합니다.

원칙적으로

건축물의 연면적이 2000㎡미만 이라면 도로의 너비는 4미터 이상 도로에 접하는 부분의 길이는 2미터 이상이고,

건축물의 연면적이 2000㎡이상이라면 도로의 너비는 6미터 이상 도로에 접하는 부분의 길이는 4미터 이상입니다.

다만 자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외합니다.

예외로

1. 당해 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

2. 건축물의 주변에 광장, 공원, 유원지, 기타 관계법령에 의하여 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지가 있는 경우로서 허가권 나가 인정하는 경우

에는 대지가 도로에 접하지 않아도 되는 경우에 해당됩니다.

막다른 도로의 너비확보 (건축법 시행령 제3조의 3)

막다른 도로의 폭을 그 길이에 따라 일정한 너비 이상을 확보하여야 하고 일정한 도로폭을 확보하도록 규제하는 것은 화재사고 시 피난로를 확보하고 소방 활동을 위한 것으로 막다른 도로의 시작부터 대지까지 도로의 너비는 일정한 너비 이어야 합니다.

그 너비는 다음과 같습니다.

막다른 도로의 길이가 10미터 미만인 경우 도로의 너비는 2미터로,

막다른 도로의 길이가 10미터 이상 35미터 이하인 경우 도로의 너비는 3미터,

막다른 도로의 길이가 35미터 인상인 경우 6미터(도시계획구역이 아닌 읍 면 지역에서는 4미터)

건축선(건축법 제46조)

건축선은 도로와 접한 대지의 건축물의 건축 할 수 있는 한계선을 말하고 원칙적으로 대지와 도로의 경계선(건축법 제46조 제1항이나 소정의 도로 기준에 미달되는 경우에는 도로의 중심선에서 필요한 기준너비의 1/2을 후퇴하여 건축하여야 하고 도로반대편에 경사지, 하천, 철도, 선로부지 등이 있을 경우에는 필요한 기준너비 전부를 후퇴하여 건축해야 합니다.

맹지에서 건축허가받는 방법

맹지에서는 도로를 개설하지 않는 한 건축허가를 받을 수 없기 때문에 건물을 짓기위해서는 도로로 사용할수있는 토지를 매입하거나 도로로 사용할 토지의 소유자에게 토지사용승낙서를 받아야만 건축허가를 받을수 있습니다.

건축법 제2조(정의) 제1항 11호

11. 도로라 함은 보행 및 자동차통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 다음에 해당하는 도로 또는 그 예정도로를 말한다.

㉯ 건축허가 또는 신고 시 특별시장 광역시장 도지사(이하 시 도지사라 한다) 또는 시장 군수 구청장이 구 위치를 지정공고한 도로

토지사용승낙서를 받아서 건축물을 완공하여 허가관청으로 부터 건축물의 사용승인을 받은 경우 그 사용승낙을 받은 토지는 지목이 도로가 되어 도로의 토지소유자라고 하더라도 그 길의 통행을 막을 수는 없다 하고,

이에 접한 다른 대지에서 건축 시 그 도로의 소유자나 이해관계인의 동의가 건축법상 다시 필요한 것은 아니고 그 이해관계 당사자간의 그 도로사용 수익 등에 관하여는 민법등의 관계법령에 따라 한다는 취지의 국토부질의 회신이 있습니다.

현황도로를 이용한 건축허가 가능여부

현황도로는 지적상으로는 도로가 아니지만 오랜 기간 동안 도로로 이용되어 오고 있는 사실상의 도로를 말합니다.

기능적으로는 문제가 없지만 건축허가를 받기 위한 도로로 인정되는지는 문제가 됩니다.

현황도로는 건축허가신청 시 허가관청이나 전문건축사들도 확정적으로 결론을 내려 허가가 가능하다는 판단을 하지 못하는 경우가 많기 때문에 맹지투자 시 신중하게 접근해야 합니다.

현황도로의 건축허가 부분은 자치단체의 조례에 다라 다르게 규정하는 경우가 많으므로 해당 자치단체의 건축조례를 확인하고 관계공무원의 의견등을 시간을 가지고 확인하는 과정이 필요합니다.

화성시 건축조례 제33조(도로의 지정)

법 제45조 제1항 제2호에 따라 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 위원회의 심의를 거쳐 법제 2조 제1항 제11호 나목에 다라 도로의 위치를 지정공고하고자 할 때 이해관계인의 동의를 얻지 아니할 수 있는 경우는 다음 각 호의 어느 하나와 같다.

1. 주민이 통로로 사용하고 있는 경우 관계부서와 협의 후 싱사이 없는 국(시) 유지상의 하천, 구거, 제방, 공원 내 도로, 산속의 도로 또는 소규모의 골목길 등

2. 동 통로를 이용하여 건축허가 또는 건축신고 되어 건축물이 건축된 경우.

맹지 투자 시 반드시 고려되어야 할 건축가능 여부는 도로확보가 가장 중요한 요소이므로 반드시 확인이 필요하다 할 것입니다.

경매절차의 이해관계인

머리아픈 아저씨 — Fri, 28 Apr 2023 17:00:17 +0900

민사집행법 제90조(경매절차의 이해관계인)

경매절차의 이해관계인은 다음 각호의 사람으로 한다.

1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자

2. 채무자와 소유자

3. 등기부에 기입된 부동산위의 권리자

4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

이해관계인의 권리

현행 민사집행법에서는 경매절차의 이해관계인을 민사집행법 제90조에 열거된 사람만으로 형식적으로 인정하므로 위조항에 열거되지 않은 사람은 매각절차에 어떠한 실체상의 이해관계가 있더라도 이해관인으로 취급 또는 이정하지 않는다.

이때 인해관계인은 경매절차의 송달 및 통지의 기준이 되고 다음의 권리가 인정되기 때문에 매우 중요하다.

- 집행에 관한 이의신청권

- 부동산에 대한 침해방지 신청권

- 경매개시결정에 대한 이의신청권

- 배당요구나 이중경매신청이있는경우 그 통지를 받을 권리

- 여러개의 부동산에 대한 일관매각을 신청할 수 있는 권리

- 매각기일과 매각결정기일을 통지받을 권리

- 최저매각가격 외의 매각조건의 변경에 합의할 수 있는 권리

- 매각기일에 출석하여 의견을 진술할 수 있는 권리

- 매각허부결정에 대하여 즉시항고 할 수 있는 권리

- 배당기일의 통지를 받을 권리

- 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 의견을 진술할 수 있는 권리

- 배당기일에 출석하여 배당에 대한 합의를 진행할 수 있는 권리

압류채권자와 집행정본에 의하여 배당요구한 채권자

압류채권자는 경매신청채권자를 말하고.

배당요구를 채권자란 집행력 있는 정본에 의하여 배당요구 종기까지 배당요구를 한 채권자를 말하는 것으로 배당요구종기가 지난 후에 배당요구한 경우에는 배당요구의 효력이 없으므로 그 채권자는 경매절차의 이해관계인이 아니다.

그리고 집행문이 필요한 집행권원에 집행문이 붙어 있지 아니한 집행권원으로 배당요구를 한경우에는 배당요구의 효력이 인정되지 않으므로 이해관계인이 될 수 없다.

선행사건의 배당요종기까지 이중경매신청을 한 채권자도 배당요구채권자에 해당한다. 그러나 판례는 선행사건의 배당요구 종기 이후에 설정된 후순위근저당권자로서 선행사건의 배당요구종기까지 아무런 권리신고를 하지 아니한 이중경매신청인은 선행사건의 이해관계인이 될 수 없다고 하였고.

동일한 부동산에 이중을 경매개시결정이 있는 경우 선행사건의 경매절차가 진행 중인 경우에 이해관계 해당여부 판단준은 선행사건이 기준이 되기 때문에 선행사건의 경매개시결정 후 후행경매신청 사이에 근저당설정등기를 마친 사람은 집행법원에 그 권리를 증명한 경우에 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인이 될 수 있다.

채무자 및 소유자

채무자

채무자는 집행채무자를 말하고 경매신청이 되지 아니한 다른 저당권의 채무자는 여기서 말하는 채무자가 아니다.

다시 말해 부동산에 1번 저당권과 2번 저당권이 있는데 1번 저당권자가 경매신청을 한 경우 경매를 신청하지 않은 2번 저당권의 채무자는 여기서 말하는 채무자가 아니므로 이해관계인이 아니다.

또 이해관계인여부는 형식적으로 판단하기 때문에 저당권설정등기에 채무자로 표시되지 않은 다른 공동채무자도 이해관계인이 될 수 없다.

소유자

경매개시결정등기 당시의 부동산 소유자를 말한다.

경매개시결정등기 후에 소유권이전등기를 마친 사람은 소유자에 해당하지 않지만 집행법원에 그 권리를 증명하면 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인이 되고 이 경우 소유권을 양도한 전 소유자는 채무자가 아닌 한 소유권을 상실하여 이해관계인의 지위도 상실하므로 이해관계인이 아니다.

신탁부동산의 위탁자와 같이 진정한 소유자가 경매결정등기 당시에 소유자로 등기되어 있지 않다면 소유자가 아니므로 이해관계인이 아니고 그 후에 등기를 갖추고 집행법원에 권리를 하지 않으면 이해관계인이 될 수 없다.

파산선고 후에 저당권자가 별제권자로서 파산재단에 속하는 부동산에 대하여 임의경매절차를 개시한 경우에는 파산관제인만이 소유자로서 이해관계인이 된다.

등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

경매개시결정등기시점을 기준으로 이미 등기가 되어 등기부에 나타난 용인권자(등기된 임차권, 전세권, 지상권) 담보권자((근) 저당권, 가등기담보권)을 말한다.

부동산 공유지분에 대한 강제경매에서 다른 공유자와 가등기담보권자 순위보전가등기권자도 이해관계인에 해당한다.

부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자

다음의 권리자들은 부동산 위에 권리를 가지고 있다는 것만으로 당연히 이해관계인이 되는 것을 아니고 집행법원에 스스로 권리를 증명하여야 이해관계인이 된다.

집행관의 현황조사보고서에 임차인으로 기재된 사실, 이중경매에서 후행사건기록에 이해관곈인으로 기재된 사실, 다른 권리자가 제출한 등기사항증명서에 등재된 사실만으로는 이해관계인이 될 수 없다.

주택의 인도 및 주민등록을 마친 임차인이 권리신고를 한때에는 이해관계인이 되고 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 마치면 족하고 확정일자나 소액임차인에 해당하여 우선변제권이 있을 것을 요하지 않는다.

유치권은 등기할 수 있는 권리가 아니므로 민사집행법 제90조 제3호의 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자는 아니지만 그권리를 증명하는 경우에는 부동산위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자에 해당함으로 이해관계인이 된다.

진정한 소유자로서 소유권회복등기를 할 수 있는 확정판결을 받았더라도 소유권이전등기를 경료하고 집행법원에 권리신고를 하여야 이해관계인이 될 수 있다.

배당요구를 한 임금채권자는 경매절차에 관하여 사실상의 애해관계만 있을 뿐 부동산 위의 권리자는 아니므로 이해관계인에 해당하지 않는다 다만 임금채권자가 집행력 있는 정본에 기하여 배당요구를 하였다면 민사집행법 제90조 제1호의 이해관계인에 해당한다.

이상의 이해관계가 있다면 그 권리증명은 매각허가결정이 있을 때까지 할 수 있고 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 매각허가결정 이후에 권리신고를 한 경우에는 이해관계인이 될 수 없다.

이해관계인이 아닌 자

가압류 가처분채권

경매개시결정등기 전에 가압류 가처분채권자는 배당요구 없이도 당연히 배당요구 한 것과 동일하에 취급되지만 경매절차의 이해관계인은 아니다. 다만 가압류채권자와 가처분채권자는 경매기록에 대한 열람등사를 신청할 수는 있다.

재매각절차에서 전 매수인

매각대금미납으로 재매각을 실시하는 경우 전 매수인은 이해관계인이 아니다.

이상 부동산경매절차에서 이해관계인에 대한 민사집행법 제90조의 내용으로 알아보았다.

미등기건물과 무허가건물의 경매

머리아픈 아저씨 — Wed, 26 Apr 2023 18:38:38 +0900

미등기건물이란 건축허가 또는 건축신고 등을 받아 착공한 후 건축주의 사정으로 건축이 중단되어 건물로서의 요건을 갖춘 상태에서 사용승인을 받지 못하는 등의 사정으로 소유권보존등기를 마치지 못한 건물을 말하고. 무허가건물이란 건축허가나 건축신고 없이 건물을 신축하여 사용중인 건물로서 건축물대장이나 등기가 없는 건물을 말한다.

경매의 목적물로 되기위한 보존등기

미등기건물은 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 없는 경우에도 채권자에 의한 가압류, 가처분, 강제경매신청에 따른 직권보존등기가 가능하고, 무허가건물은 허가나 신고가 없는 경우이므로 미등기건물과 같이 직권보존등기를 허용한다면 이를 악용하여 요건이 까다로운 건축법을 우회하는 경우가 생길 수 있기 때문에 허용되지 않는다.

무허가건물은 일정한 기간을 주기로 특별조치법에 의한 양성화 조치를 하므로, 대장작성이나 등기가 아주 불가능한것은 아니나. 시간의 가치가 중요한 경매투자에서는 고려하지 않는 것이 좋을 것 같다.

미등기. 무허가건물의 상속과 경매분할

판례에 따르면 건물을 신축하는 경우 그 소유권취득은 등기없이 건축주가 신축건물로서의 요건을 갖춘 시점에 원시취득하는 것으로 본다고 하고.

도급공사의 경우 수급인이 자기의 노력과 비용으로 완성한 건물은 도급인과 수급인사이에 특별한 약정이 없다면 수급인이 소유권을 취득한다고 한고 하여 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시적으로 취득한다.

따라서 미등기건물이거나 무허가건물이든 건축주가 원시적으로 취득한 후에 그 건축주가 사망하여 상속이 발생한 경우 상속인은 건물의 상속지분을 피상속인의 사망일에 등기없이 법률규정에 의하여 취득한다.

이경우 미등기건물이나 무허가건물의 지분도 당연히 등기없리 상속하게 되는데 상속인들 간의 다툼이 생겨 상속재산분할청구 또는 공유물분할청구를 하는 경우 미등기나 무허가건물을 분할할 수 있을 것인지가 문제가 된다.

판례는 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 등기되지 아니한 건물에 대한 강제집행신청서에는 그 건물에 관한 건축허가서 또는 건축신고를 증명하는 서면을 첨부하여야 한다고 규정함으로써 적법하게 건축허가나 신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에 한하여 부동산 강제집행을 위한 소유권보존등기를 할 수 있게 하였고.

같은 법 제274조 제1항은 공유물분할을 위한 경매와 같은 형식적 경매는 담보권 실현을 위한 경매의 예에 따라 실시한다고 규정하여 건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대하여는 경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않는다고 하여 무허가건물은 강제집행 가능여부와 같이 양성화조치등 특별한 경우에만 대장을 작성하여 등기를 할 수 있으므로 이러한 조치를 마치기 전에는 등기를 전제한 공유물분할청구도 허용되지 않는다.

그러나 건축허가나 신고를 한 미등기건물은 채권자대위에 의한 등기신청이나 강제집행을 위한 직권보존등기가 허용되므로 공유물분할 청구도 가능하다.

미등기건물 또는 무허가건물에 대한 주택임대차보호법 적용

판례는 주택임대차보호법은 사회보호적 특별법으로서 그 목적과 주임법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼 때 건물이 미등기인관계로 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서 권리를 행사하고 있는 자는 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다고 하여 비록 등기 없이 미등기건물 또는 무허가건물을 양수한 자도 임댕차보호법상의 임대인의 지위가 승계되어 임차인은 양수인을 상대로 보증금의 반환등 대항력을 행사할 수 있다.

또한 판례는 임차주택이 관할청의 허가받은 건물인지, 등기를 마친건물인지 구분하지 않고 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 주임법의 적용대상이 된다고 하였다.

이는 미등기건물이나 무허가건물이 상속 외에는 등기 없이 소유권이전이 불가능하므로 소유권자의 지위는 이전될 수 없으나 매수인의 지위에 있는 자는 주택임대차보호법상의 임대인의 지위를 승계하므로 임차보증금의 채무를 인수하고 전소유자는 임대인의 지위에서 탈퇴하여 임차보증금의 반환의무를 부담하지 않게 된다.

미등기건물 또는 무허가건물의 대지만에 대한 경매 시 최우선 변제권의 배당 여부

판례는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임차대차보호법 제3조의 2 및 제8조가 미등기주택을 탈리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 한다

라고 판시하여 종전판례를 변경하였다.

또 판례는 임차주택의 등기여부에 따라 그 우선변제권의 인정여부를 달리 하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력을 인정하는 주택임대차보호법의 취지에도 타당하지 않다고 하였다.

다만 소액임차인의 우선변제권에 관한 주택임대차보호법 제8조 제1항의 후문에서 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대요건 구비시기를 제한하는 취지이지 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다.

대지에 대한 경매신청의 등기전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수는 없다고 하여 종전에 미등기 주택의 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권을 불인정한 대법원 판결을 변경하여

미등기 건물이나 무허가 건물에 대하여도 임차인과 임대인의 지위와 무허가건물과 미등기건물에도 주택임대차보호법은 전면적으로 적용된다는 것이 판례의 입장이다.

토지만의 경매절차에서 낙찰자

법정지상권 성립 여지가 있는 미등기 무허가건물이 있는 토지만의 경매에서 토지를 낙찰받은 자는 미등기 또는 무허가건물의 매수인과 달리 토지만을 낙찰 받은 것이므로 임차인이 그 토지의 낙찰 대금에서 우선변제권 및 최우선변제권등에 의하여 배당을 받는 것과 관계없이 주택임대차보호법상의 임대인의 지위는 승계하지 않는다.

그러므로 낙찰 후 낙찰자가 건물을 매수하여 임대인의 지위를 승계하지 않는 한 임차인은 토지낙찰자를 상대로 임차권의 대항력을 주장할 수 없다.

그러나 임차인이 미등기건물을 임차하면서 보증금반환채권을 담보할 목적으로 전세권을 설정할 수 있는데.

이 경우 그 전세권이 소멸기준권리에 대항할 수 있는 최선순위전세권인 경우에 경매절차에서 배당요구를 한 경우가 아니라면 전세권은 낙찰자가 인수하게 되므로 임차인은 낙찰자를 상대로 전세권에 기한 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다.

토지에 선순위 저당권 설정 후 미등기 또는 무허가 주택의 임차인과 저당권자의 배당관계

주택임대차보호법 적용의 최소한의 적요건은 건물의 존재이다.

다시 말해 미등기건물이든 무허가건물이든 임대차목적물인 주택이 존재하여야 한다.

따라서 주택이 신축되기 전에 토지에 저장권이 설정된 후 건물을 신축하여 비로소 임차인이 거주하기 시작한 경우 저당권보다 우선적으로 변제받을 수 있는 소액보증금은 신축주택 건축 이후 설정된 저당권에 한정되고 그전에 건물이 없는 토지에 설정된 저당권은 토지의 낙찰대금에서 소액보증금의 존재와 상관없이 채권만족에 이를 때까지 그 전부를 우선변제받을 수 있다.

법정지상권의 법리 적용여부

주택임대차보호법이 특별법규로서 미등기건물이나 무허가건물에 전면적으로 적용되는 것이라면 법정지상권은 이른바 법정물권으로서 등기여부나 허가여부를 가리지 않는다.

판례는 토지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건물이 매매나 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 건물의 소유자는 토지의 소유자에 대해 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득하게 되고, 그 건물은 반드시 등기되어 있어야만 하는 것은 아니고 무허가건물이라고 하여도 상관없다 하여 미등기 무허가 건물에 대하여도 관습법상 법정지상권을 인정하고 있다.

이상 미등기건물 또는 무허가건물의 경매 시 임차인과 임대인의 지위와 토지의 관계를 알아보았다.

부동산인도명령

머리아픈 아저씨 — Fri, 21 Apr 2023 16:04:41 +0900

민사집행법 제136조 (부동산이 인도명령등)

① 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 채무자.소유자 또는 점유자가 제1항과 제3항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.

인도명령이란.

경매절차의 매수인이 매각대금을 지급하고 유효하게 소유권을 취득하였음에도 채무자나 점유자가 해당부동산을 계속하여 점유하고 부동산에 대한 인도를 요구하였으나 인도를 거부하는 경우 인도소송을 거치지 않고 법원의 결정에 의하여 부동산의 인도를 강제로 집행할 수 있도록 법원에 신청하여 권원 없는 자로부터 부동산을 인도받는 것을 말한다.

인도명령의 신청인

인도명령의 신청권자는 매수인 및 매수인의 일반승계인에 한 하고 매각대금을 완납하였다면 가능하고 매수인명의로 소유권이전등기가 되어 있을 필요는 없다.

매수인으로부터 매각부동산을 양수한 사람(특정승계인)은 승계를 이유로 인도명령을 신청할 수는 없고 매수인의 채권자가 대위에 의해 인도명령을 신청하는 것은 허용되지 않는다.

인도명령신청권은 매수인에게 인정되는 집행법상의 전속적 권리이므로 매각 부동산을 제3자에게 양도하였더라도 그 권리를 상실하지 않는다.

인도명령이 발하여진 후의 일반승계인(상속인등)은 승계집행문을 부여받아 인도명령을 집행하여야 한다.

인도명령의 상대방

채무자. 소유자. 대항력 없는 점유자 또는 경매개시결정등기 이후에 점유를 시작한 점유자와. 소유자의 일반승계인. 말소기준권리의 후순위 권리자이다.

ⓐ 채무자

채무자는 경매개시결정에 표시된 채무자를 의미하고, 채무자의 일반승계인도 포함된다. 채무자에 대한 인도명령의 집행력은 당해채무자는 물론이고 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미치고.

채무자에 대한 인도명령은 채무자에게만 효력이 있으므로 제3자가 점유하고 있는 부동산에 대해서는 인도집행을 할 수 없다.

ⓑ 소유자

소유자는 경매개시결정에 표시된 소유자를 말하고. 소유자와 채무자는 점유자와 달리 부동산을 직접 점유하고 있지 않은 경우에도 인도명령의 대상이 된다.

ⓒ점유자

부동산의 점유자도 인도명령의 상대방이 되는 것이 원칙이지만 매수인에게 대항력이 있는 점유자는 인도명령의 대상이 아니다. 경매개시등기가 기입되어 압류의 효력이 발행하기 전에 점유를 시작하였더라도 대항력이 없는 점유자라면 모두 인도명령의 대상이 된다.

인도명령이 허용되지 않는 경우

● 매수인이 인도명령에 의한 집행 또는 임의인도 등으로 한번 부동산을 인도받은 뒤에는 제3자가 불법으로 점유를 침탈하여도 더 이상은 인도명령을 신청할 수 없다.

단 강제집행으로 퇴거한자가 다시 침입했을 경우 형법에 의해 5년 이하의 징역이나 700만 원 이하의 벌금에 처하게 된다.

● 체납처분압류가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되기 전에 민사유치권을 취득한 유치권자도 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다.

● 압류의 효력발생 전에 유치권을 취득한 경우라면 근저당권설정 후에 유치권을 취득한 경우 또는 유치권취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시된 경우에도 유치권자는 매수인에게 대항력이 있다.

인도명령 신청방법 및 시기

민사집행법 제23조 제1항 민사소송법 제161조 제1항

인도명령은 집행절차의 부수적인 신청으로서 민사집행법 제4조가 적용되지 아니하므로 서면 또는 구술로 할 수 있다.

서면 신청 시 인도명령신청서에는 채권자. 채무자. 임차인. 낙찰인을 기재하고 낙찰받아 소유권을 취득하여 인도를 요구했으나 불응하여 인도명령을 구하는 취지를 기재한다.

인도명령의 대상자가 채무자. 소유자 또는 현황조사보고서 등 경매기록에 의해 점유자임을 명백하게 알 수 있는 경우에는 신청 시 증빙서류를 첨부하지 않아도 된다.

인도명령은 대금납부 후 6월 내에 신청하여하고 그 후에는 점유자를 상대로 인도소송을 제기하여야 한다.

이경우 인도명령은 2개월 정도에 강제집행을 마무리할 수 있지만 인도송은 절차(6월에서 1년 소요)가 복잡하고 비용과 시간이 필요하기 때문에 가급적 인도명령으로 처리하는 게 바람직하다.

인도명령의 집행

인도명령은 신청인과 상대방에게 인도명령정본을 송달한 후에 하여야 한다. 다만 상대방에게 송달할 정본을 신청인에게 교부하여 집행관으로 하여금 집행 시에 송달하게 하여도 무방하다.

인도명령 후에 일반승계가 있거나 상대방의 점유가 다른 사람에게 승계된 경우 승계집행문을 부여받아 집행할 수 있다.

판례는 인도집행 5분 전에 집행관이 승계집행문을 송달하고 집행에 착수 한경우와 같이 집행채무자가 강제집행의 개시 전에 승계집행문 부여 대한 불복절차를 밟을 수 있도록 기간을 두지 않고 강제집행의 개시에 근접하여 승계집행문을 송달한 후에 강제집행을 개시하였더라도 위법하지 않다고 하였다.

명도가 경매의 전부라는 사람도 있는 것으로 볼 때. 경매투자 시 명도의 용의성도 고려해야 할 중요사항이 분명하다.

경매부동산에 가처분등기가 있다면

머리아픈 아저씨 — Thu, 20 Apr 2023 15:45:44 +0900

민사집행법 제300조 (가처분의 목적)

① 다툼의 대상에 관한 거처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.

경매부동산에 가처분등기가 있다면 어떻게 될까.

" 선순위 가처분은 경매절차에서 대금이 납부되더라도 소멸하지 않는다"

경매에 입찰하기 전에 해당부동산에 가처분등기가 기입되어 있는 경우가 매우 흔하다.

이런 경우 입찰을 꺼리게 되고 입찰을 하더라도 불안한 경우가 많아 세심한 주의가 필요하다.

점유이전금지가처분

가처분권자가 목적물을 인도 또는 명도청구권을 보전하기 위하여 본집행시까지 가처분의 채무자로 하여금 목적물의 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하지 못하도록 금지하는 보전처분을 말한다.(인도소송, 인도명령 등을 진행하기 위하여 미리 취해지는 보전처분행위이다).

처분금지가처분

목적부동산에 대한 가처분채무자의 소유권이전, 저당권, 전세권설정, 임차권설정 기타 일체의 처분행위를 금지하는 보전처분으로 목적부동산을 가처분집행당시 상태로 본존 유지시키고 권리변동을 금지시키는 보전처분 행위이다.

경매로 소멸되지 않는 가처분

ⓐ 기준권리보다 선순위 가처분은 경매절차에서 소멸되지 않고 경매절차의 매수인이 인수한다.

ⓑ 후순위가처분의 경우는 매각으로 모두 소멸한다. 단 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거 또는 토지인도를 구하 는 본안소송을 위하여 건물에 대하여 처분금지가처분을 한 경우에는 그 가처분이 언제 경료되었는지 여부를 묻지 않고 건물만의 경매에 있어 매각으로 소멸하지 않고 경매개시결정등기가 기입된 후에 그 가처분이 등기되었더라도 경매로 소멸하지 않는다.

ⓓ 소유자의 진정한 소유권의 다툼을 원인으로 하는 "원인무효에 의한 소유권이전등기 가처분"의 경우

ⓔ 가처분보다 앞선 기준권리인 저당권, 가압류 등이 실제적으로 변제하여 형식만 존재하는 경우에 후순위인 가처분의 순 위가 승진하는 경우

경매로 소멸되는 가처분

ⓐ 선순위 가처분 자가 소유권을 취득하는 경우에 혼동(일반적으로 채권과 물권이 한 사람에게 귀속되는 경우)으로 소멸한다.

ⓑ 선순위 가처분 목적이 근저당설정청구권을 보존하기 위한 경우 토지소유자가 토지를 담보로 건물을 신축하기 위해 은행에 근저당을 설정한 경우에 채권자인 은행은 건물이 완성되면 추가근저당을 설정하기 위해 가처분을 해두는 경우

이상 경매부동산에 가처분등기 가되어있는 경우를 알아보았다.

가처분이 마쳐진 부동산은 채권자의 소명에 의해 채권의 존부와 보전의 필요성인 인정된 것이므로 향 후 불복으로 취소될 수도 있지만 경매에 참여하는 입찰자 입장에서는 모험을 피하는 것이 현명해 보인다.

경매에서 농지취득자격증명

머리아픈 아저씨 — Wed, 19 Apr 2023 20:42:39 +0900

농지취득자격증명 제도는 우리나라에서 농지를 매수하고자 하는 경우 농자유전의 원칙에(헌법 제121조 제1항) 따라 매수인이 농지를 소유할 자격유무와 경작여부등을 심사하여 실질적으로 농업인 에게만 농지를 매입을 허용함으로써 투기적인 농지매입을 규제하기 위해 시행하고 있는 제도이다.

농지법 제3조(농업인의 범위)

1. 1천 제곱미터 이상의 농지에서 농적물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상농업에 종사하는 자.

2. 농지에 330제곱미터 이상의 고정식 온실. 버섯재배사. 비닐하우스 기타 농립부령을 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자

3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1 천수, 또는 벌꿀 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자.

4. 농업경영을 통한 농산물의 연간판매액이 100만 원 이상인 자

경매절차에서 농지취득자격증명의 미제출의 효과

"매각불허가결정과 매수보증금 몰수"

농지취득자격증명은 등기요건이고 물권변동의 효력요건은 아니지만 경매절차에서 농지의 매수인의 농지취득자격증명의 취득여부는 매각허가의 요건이다.

따라서 농지에 대한 경매절차에서 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 소유권을 취득할 수 없고, 농지취득자격증명의 미제출로 매각불허가 결정이 내려진 이후에 그 결정에 대한 항고사건이 계속 중에 농지취득자격증명이 제출된 경우에는 항고법원은 이러한 사유까지 고려하여 매각불허가결정의 당부여부를 판단하여야 한다.

만일 최고가매수인이 매각허가결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않았다면 이는 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가 사유에 해당하고 최고가매수인이 농지취득자격증명의 발급에 필요한 모든 저건을 갖추었음에도 행정청이 부당히 농지취득증명서의 발급을 거부하여 이를 제출하지 못한 경우에도 마찬가지로 매각불허가결정을 한다.

또한 행정청의 농지취득자격증명발급신청의 반려처분이 위법한 처분으로서 이에 대한 행정소송이 제기될 경우 취소될 것이 충분히 예상된다 하더라도 마찬가지로 매각불허가 사유에 해당한다.

그러나 판례는 경매목적 토지의 지목이 농지로 되어있지만 사실상 대지화되어 농경지로 사용되지 아니하고 있어 객관적인 현상으로 보아 농지법의 적용대상인 농지가 아니라면 토지의 최고가매수인이 농지법 소정의 농지취득자격증명을 제출하지 아니하였다는 이유만으로 매각을 불허할 수는 없다고 하여 복구 불가능한 농지에 대해 매각허가를 한 바 있다.

농지취득증명의 신청방법

1. 신청서의 접수 : 농지의 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장, 면장

2. 발급절차 : 신청서작성 접수(시, 구. 읍, 면)→확인. 조사→검토→증명서발급 또는 신청서 반려

3. 처리기간(확인조사 과정에서 지연되는 경우도 있다고 하니 낙찰즉시 관련 관공서를 방문하여 처리하는 것이 좋다)

① 대상토지가 1,000㎡ 이상(농지취득자격증명신청서와 농업경영계획서 제출)인 경우 7일 정도 소요.

② 대상토지가 1,000㎡ 미만(농지취득자격증명신청서 제출)인 경우 2일 정도 소요.

4. 제출서류

① 농지취득자격증명신청서

② 농업경영계획서

③ 주민등록등본(농지의 소재지와 거주지확인용)

④ 취득원인서류 (법원낙찰 관련서류, 매매계약서 등)

경매절차의 매수인이 농지취득자격증명을 발급받지 않아도 되는 경우

① 농지취득자격증명서신청에 반려통지서에 신청대상 토지가 농지법에 의한 농지에 해당되지 아니함이라고 명시되어 있는 경우.

② 주거, 상업, 공업지역 내의 농지

③ 녹지지역, 개발제한구역 내의 농지가 개발행위허가 또는 토지형질변경 허가를 취득

④ 도시계획시설 예정지 내의 농지취득

입찰할 물건이 농지라면 사전에 농지취득자격증명이 발급가능한지 해당물건지를 방문하여 확인하여야 하고 해당 시, 군, 구, 읍, 면이 원상회복조건으로 신청 시 농지취득증명을 발급할 수 있다는 의견일 경우 원상회복을 위한 비용 등을 가만하여 경매입찰을 하는 것이 바람직하다고 생각한다.

이상 경매입찰 시 농취증에 관해서 알아보았습니다.

부동산경매에서 가압류 등기의 효력

머리아픈 아저씨 — Tue, 18 Apr 2023 14:48:59 +0900

가압류란 가처분과 함께 집행보전의 약식절차에 하나로, 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 보전하기 위한 법원의 보전처분이다.

이는 장래에 강제집행이 불능이나 곤란을 초래하지 않도록 보전할 것을 목적으로 한다. 집행권원(채무명의)을 받고 강제집행에 착수할 때까지 채무자가 재산을 은닉, 처분 등 사유로 집행이 불가능하거나 또는 현저히 곤란하게 될 염려가 있을 때에 채무자의 재산을 보유하여 강제집행의 어려움을 배제하기 위한 제도이다.

가압류에 법원의 처분은 가압류명령으로서 금전채권을 확보하기 위해 채무자의 재산을 확보하는 것으로 장래의 강제집행을 목적으로 하는 것 판결 또는 그 집행으로서 하는 처분이다. 가압류신청을 인용하여 가압류를 허가하는 재판을 가압류 명령이라고 한다.

변론을 거치느냐 거치지 않느냐에 따라 판결의 형식으로 행하기도 하고, 결정의 형식으로 행하기도 한다.

선순위 가압류권과 임차인과의 관계

판례는 선순위 가압류와 근저당권 사이에 확정일자나 대항력을 갖춘 임차인의 권리는 매수인이 인수하지 않고 경매로 소멸된다. 선순위 가압류 뒤에 대항력을 갖춘 임차인은 가압류의 처분금지 효력에 의하여 가압류 채권자의 권리를 침해할 수 없다(가압류의 처분금지적 효력이 있은 후에 대항력을 갖추었기 때문에 가압류의 상대효에 따라 가압류 채권자에게 대항할 수 없는 것이다). 가압류가 소멸기준권리가 되며 가압류 이후의 모든 권리는 소멸된다.

다만 확정일자와 대항력을 갖춘 임차인은 배당절차에 참가하여 선순위 가압류권자와 안분비례하여 배당을 받을 수 있을 뿐이라 한다.

다른 가압류 또는 가처분 채권자와의 관계

같은 가압류 대상물에 대한 다른 권리자에 의한 가압류집행의 허용되며, 가압류채권자 상호 간에는 우열이 없다.

가압류와 가처분이 경합하는 경우 그 내용이 서로 모순. 저촉되지 않는 한 경합이 가능하고, 그 내용인 모순. 저촉되는 경우에는 그 효력의 우열은 부동산에 집행의 선후에 따라 결정한다.

다만 부동산에 가압류와 가처분이 동일순위로 등기된 경우 상호 간에 처분금지 효력을 주장하지 못하므로 가압류 채권자가 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하기 전에 가처분채권자명의로 소유권이전등기가 마쳐지면 가압류채권자가 소유권이전등기의 효력을 부정할 수는 없으므로 가압류 채권자의 강제경매신청은 타인 소유부동산에 관한 것으로서 부적법하게 된다.

선순위 가압류와 근저당권과의 관계

선순위 가압류와 근저당은 경매로 당연히 소멸하는 권리이다. 그러나 근저당권자는 가압류의 처분금지적 효력에 의해 선순위 가압류권자보다 우선하여 배당받을 수는 없고 선순위 가압류권자와 동순위로 채권금액에 안분비례하여 배당받게 되고 그 근저당권은 후순위 배당으로부터 만족이 될 때까지 흡수 배당을 받는다.

전소유자에 대한 가압류와 소액임차인, 확정일자 권리와의 관계

이미 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 주택을 임차한 경우에는 비록 대항요건을 갖추었다고 하더라도 그 후 가압류권자가 본안에서 승소하여 그 판결을 가지고 임차주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우에는 임차인은 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 또 확정일자를 갖추었거나 소액임차인에 해당한다고 하더라도 선순위 가압류의 청구금액의 범위 내에서는 우선변제권 또는 최우선변제권이 없어 배당을 받지 못한다.

가압류 후에 소유권이 이전된 경우 전소유자의 가압류채권자가 경매를 신청한 경우에는 그 가압류는 소멸하므로 말소기준 권리가 된다.

전소유자에 대한 가압류와 소유권이전등기 후 근저당권과 관계

1) 전소유자에 대한 가압류권자이 경매를 신청한 경우

이경우 가압류가 말소기준권리가 되고 그 압류는 가압류의 청구금액 범위 내에서 먼저 배당을 받은 후 소멸하고 근저당권자는 남은 금액이 있으면 배당받고 소멸한다.

2) 가압류 후 소유권이 이전된 상태에서 근저당권을 취득한 근저당권자가 경매를 신청 한경우

원칙적으로 가압류채권자는 현재소유자의 채권자인 근저당권자가 신청한 경매의 배당절차에 참여할 수없으므로 가압류등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되지만 현행실무에서는 공탁을 하고 소멸시키고 있다.

판례는 그 가압류채권자로서는 가압류의 목적인 청구금액을 지급받기 위한 목적으로 가압류한 것이므로 그 청구금액을 배당액 중에서 공탁한 후에 가압류등기를 말소시킨다 하여도 가압류 채권자에게는 불리할 것이 없으며 경매 후 목적부동산에 대한 권리를 정리하여 주는 것이 매수인의 이익에도 부합한다는 취지로 경매절차를 진행하고 있다

가압류의 취소

가압류 가처분 채권자가 가압류집행 후 일정기간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 가압류 가처분 채무자 또는 이해관계인은 그 취소를 신청할 수 있고 그 기간이 경과하면 취소의 요건은 완성되며 제소기간이 도과한다, 그 후 가압류채권자가 본안의 소를 제기하여도 가압류 가처분의 취소를 배제하는 효력이 생기지 아니한다.

부당한 가압류집행의 경우

판례는 보전처분은 법원의 재판에 의해 집행이 되는 것이지만 그 실체상의 청구할 권리가 있는지는 본안 소송에 맡기고 단지 소명에 의하여 채권자의 책임에 아래 하는 것이므로 집행 후에 채권자가 본안에서 패소확정되었다면 특별한 사정이 없는 한 채권자의 고의 과실이 있다고 추정되고 따라서 부당한 집행으로 인한 손해에 대하여 이를 배상할 책임이 있다 고하고, 가압류신청 시 채권액보다 지나치게 과다한 금액을 주장하거나, 피보전권리가 없는 것으로 확인된 경우 손해배상의 책임이 있다고 한다.

이상 가압류에 관하여 대략적으로 알아보고, 가압류가 경매에서 미치는 영향에 대해 생각해 본다.

부동산경매절차에서 공유자우선매수신청

머리아픈 아저씨 — Fri, 14 Apr 2023 20:48:59 +0900

부동산경매물건 중에는 소유자가 2명 이상인 부동산의 공유지분 일부가 경매되는 경우가 다수 있다.

공유지분이란 공유물에관한 각 공유자들의 권리. 즉 소유권의 비율을 말하고 공유지분은 각 공유자의 합의 또는 상속등과 같은 법률규정에 의해 정해진다.

공유지분은 소유권의 일부이지만 하나의 소유권과 같은 성질을 가지고 있으므로 공유물 전체를 지분비율에 따라 사용 수익할 수 있고 지분은 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있다.

공유자우선매수청구권

민법상 공동소유 형태인 공유의 공유자들을 보호하고 제3자의 개입을 배제하여 혼란을 방지하기 위하여 도입한 공유자 우선매수청구권은 공유자에게 먼저 우선적으로 매수할 권리를 주는 것이 아니고 공유자는 매각기일까지 일반매수인과 같이 민사집행법 제113조에 따라 보증을 제공하고 최고가매수신고인과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다는 것을 내용으로 한다.

이때 민사집행법원이 공유지분의 우선매수신청을 한 다른 공유지분권자 에게 우선적으로 매수를 허용하는 것을 말하고 이때 최고가매수신청인은 차순위매수신고인이 되지만 대부분의 경우 차순위를 포기하여 매수신청보증금을 회수한다.

형식적경매에 부적용

공유자가 공유를 해소하는 방법으로 공유물 전체를 매각하여 단지 지분권을 나누는 형식적 경매에는 공유자우선매수신청권이 적용되지 않는다.

공유자우선매수청구권의 행사방법

민사집행법 제140조 (공유자의 우선매수권)

① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수 하겠다는 신고를 할 수 있다.

② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

③ 여러 사람의 공유자가 우선매수 하겠다고 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 업으면 공유지분 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

④ 제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위 매수신고인으로 본다.

공유자가 우선매수청구권을 행사하기 위해서는 매각기일까지 의사표시를 해야 하는데 "매각기일까지" 라는 것은 매각기일이전부터 매각기일 당일 집행관이 매각절차를 종결한다는 선언을 하기 전 까지를 의미 하므로 집행관에 의해 최고가매수인이 정해질때까지 신고를 하면 된다.

따라서 우선매수권의 남용문제가 대두되어 왔다.

공유자가 매수신고 이전에 매수신고 한다는 뜻을 밝혀 매각물건명세서에 반영시킴으로써 일반매수희망자의 입찰을 하지 못하게 하고 입찰종결 선언 시에 이르러 입찰보증금을 제공하지 아니하여 유찰되게 만든다. 이는 담보가치의 하락과 공정한 경쟁을 요구하는 법 취지에도 어긋난 부분이어서 법의 개정이 필요한 부분이고 또 타 지분권자인 공유자가 가격하락한 후에 매수하려고 하는 경우도 많다.

이러한 경우 등은 민사집행법상의 경매에서 조기낙찰을 저지한다.

공유자우선매수신청 시 첨부서류

㉮입찰표

㉯주민등록초본, 주민등록등본

㉰공유자우선매수신청서

㉱부동산등기사항증명서

공유지분을 매수 시 장, 단점(일반매수희망자의 관점)

ⓐ 경매과정이 복잡하고 낙찰 후 소송(비용발생)이 제기될 수 있는 가능성이 있다.

ⓑ 재산권행사에 제약이 있다.

ⓓ 잔금 시 은행권과의 대출문제 등 어려움(담보권설정기 은행에서 대출을 규제하는 경우가 있다)을 겪을 수 있다.

ⓔ 토지의 경우 공유물분할 청구의 소를 제기하여 분할하거나 좋은(공유물전체매각) 조건으로 매각할 수 있다.

ⓕ 타지분권자를 상대로 임료에 의한 부당이득금반환청구의 소를 제기할 수 있다.

공유지분을 매수 시 유의할 점(일반매수희망자의 관점)

공유지분을 매수할 경우 해당지분공유자뿐만 아니라 다른 공유자의 정보도 철저히 조사하여 실수를 하지않도록 유의하여야 하며 또한 지분경매가 개시된경위 및 물건자체의 스토리등을 탐문하고 각종공부등을 수집조사하며 시간을 두고 접근해야 한다.

다른 공유자의 지분에 근저당, 가압류, 압류, 등과 과도한 채무액이 있는경우에 공유물분할판결에 의하여 현물분할되는 경우 다른공유자의 권리에 하자가 있는 경우에는 분할되는 필지에 그 하자가 인수되는 경우도 있다.

공유지분의 경매는 장단점이 모두 존재하지만 서두르지 않고 차분하에 낙찰 후 출구전략을 세워 진행한다면 일반물건보다 큰 수익을 기대할 수 있다고 본다.

사실혼관계란 어떤 것일까?

머리아픈 아저씨 — Fri, 7 Apr 2023 21:01:19 +0900

사실혼은 남녀가 사실상 부부로서 혼인생활을 하고 있지만, 혼인신고를 하지 않아 법적으로 혼인으로 인정받지 못하는 부부관계를 말하는데.

당사자 사이에 혼인의 의사가 있고 객관적으로 사회관념상으로 가족질서적인 면에서 부부생활을 인정할 수 있는 혼인생활의 실체가 있는 경우를 말하는 것으로 법률혼으로 인정할 수는 없지만 혼인신고를 전제로 하는 규정은 유추하여 적용할 수는 업지만 혼인신고를 전제로 하지 않는 재산분할 등은 사실환관계에서도 준용 또는 유추 적용할 수 있다고 한다.

1. 사실혼이 성립하기 위한 요건

혼인은

ⓐ 혼인의 주관적의사 있다.

ⓑ 혼인생활의 실체가 객관적으로 있다.

이상의 요건이 있어야 법률적으로 보호되는 혼인으로 성립한다.

그러나 사실혼은

ⓐ혼인의 주관적의사있다.

ⓑ혼인생활의 실체객관적으로 있다

두 가지 요건은 있으나 혼인신고를 하지 않은 경우를 말한다.

판례는 이혼한 후 독신으로 지내는 여성이 미혼인 남성과 남의 이목을 피하면서 동침하는 등 교제하면서 그 관계를 부모에게 알린다든가 이혼의 승낙을 받은 바 없고 더군다나 결혼식을 치르지도 않았다면 양인 간의 간헐적인 정교만으로는 비록 그들 사이에 자실이 태어났다고 하더라도 서로 혼인의 의사 합치가 있었다거나 혼인생활의 실체가 존재한다고는 할 수 없어 사실상의 혼인관계가 성립하였다고 볼 수 없다 하였다.

이외에도 근친 간( 8촌 이내 혈족 간)의 사실혼을 혼인법질서에 본질적으로 반하는 사실혼관계라고 사실혼관계를 부정하였다.

2. 중혼과 사실혼 관계

중혼은 법률혼과 사실혼이 경합하여 함께 존재하는 것으로 혼인상태를 해소하지 않고 다시 2중으로 제3자와 사실혼관계를 맺는 경우로서 원칙적으로 사실혼으로 보호받을 수 없다.

판례는 법률상의 혼인을 한 부부일방이 집을 나가 장기간 돌아오지 아니하고 있는 상태에서 부부의 다른 한쪽이 제3자와 혼인의 의사로 실질적인 혼인 생활을 하고 있더라도 특별한 사정이 없는 한 이를 사실혼으로 인정하여 법률혼에 준하는 보호를 허여 할 수는 없다 하였다.

3. 부부공동생활을 전제로 인정하는 효과

① 사실혼관계에 있어서도 부부는 민법 제826조 제1항의 동거하며 서로부양하고 협조하여 야할 의무가 있으므로 사실혼 배우자의 일방이 정당한 이유 없이 서로 동거, 부양, 협조하여야 할 부부로서의 의무를 포기한 경우에는 그 배우자는 악의의 유기에 의하여 사실혼관계를 부당하게 파기한 것이 되어 사실혼관계 부당파기로 인한 손해배상책임을 면 할 수 없다.

판례는 사실혼관계의 당사자 중 일방이 의식불명이 된 상태에서 상대방이 사실혼관계의 해소를 주장하면서 재산분할심판을 청구한 사안에서 대법원은 위 사실혼관계는 상대방의 의사에 의하여 해소되었고 그에 따라 재산분할 청구권이 인정된다고 하였다.

②사실혼관계의 부부 사이에도 일상가사에 관한 사항에 관하여 상호대리권이 인정된다.

이경우 일방이 일상가사에 관하여 제3자와 법률행위를 한때에는 다른 일방은 이로 인한 채무에 대하여 연책임이 있다.

(민법 제832조)

③부부재산의 청산의 의미를 갖는 재산물할에 관한 규정은 사실혼관계에서도 준용 또는 유추적용되어 사실혼관계가 해도 된 경우에도 이혼의 경우와 마찬가지로 일방은 다른 일방에게 재산분할을 청구할 수 있다.

④근로기준법시행령 제44조 제1항 제1호 유족의 범위에 제1 순의인 배우자에 사실상 혼인관계에 있었던 자를 포함시키고 있고 공무원연금법. 군인연금법 등에서도 사실상 혼인관계에 있는 자를 배우자에 포함시키고 있다.

⑤주택임대차보호법은 사실혼배우자 일방이 사망한 경우 다른 배우자에게도 임차권과 채권적 전세권의 승계를 인정하고 있다. (주택임대차보호법 제9조, 제12조)

4. 사실혼관계에서는 인정되지 않는 효과(혼인신고를 전제로 한 효과)

①사실혼관계에 있는 부부사이에는 친족관계가 성립하지 않고 배우자로서의 상속권도 인정되지 않는다. (민법 제1003조)

②사실혼관계에 있는 부부사이에 태어난 자는 혼외출생자이며, 다만 후에 그 부모가 혼인하면 혼인 중의 출생자로 될 수 있다. (준정 민법 제855조 제2항)

③미성년자가 사실혼관계있다 하더라도 성년의제가 되지 않는다. (민법 제826조의 2)

④본래 명의신탁등기가 「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」의 규정에 따라 무효가 된 경우에도 그 후 명의신탁자가 명의수탁자와 혼인함으로써 법률상 배우자가 되고 특례의 예외사항(조세포탈, 강제집행면탈, 법령상 제한 회피)에 해당하지 않는다면 그 명의 신탁은 그때부터 유효한 명의 신탁등기가 된다고 하여 사실혼 부부에는 명의신탁을 인정하지 않는다.

5. 사실혼의 해소. 종료

①사실혼관계는 사실상의 관계를 기초로 하여 존재하는 것이므로 당사자 쌍방 또는 일방의 의사에 의하여 해소될 수 있고

신고할 필요도 없다.

②사실혼관계의 파탄에 책임이 있는 당사자는 사실혼 파탄으로 인한 정신적 고통에 대하여 위자료를 지급할 의무를 지고 사실혼부당파기에 대한 손해배상에는 재산적 손해와 정신적 손해가 포함되고 그 재산적 손해에는 사실혼관계의 성립유지와 관계된 모든 손해가 포함된다.

③사실혼관계가 정당한 이유 없이 파기되었을 경우 당사자 일방의 과실이 있는 경우 상대방에 대하여 채무불이행 인한 손해배상과 고의 과실에 의한 불법해위손해배상을 청구할 수도 있고, 당사자 이외의 제삼자가 위 사실혼 파기에 가담한 바 있다면 그 제삼자에 대하여는 그 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 권리만 있고. 다루 가사소송사건으로 가정법원의 전속관할에 속한다.

④사실혼관계 당사자 중 일방이 사망한 경우 에도 사실혼관계는 해소된다. 이경우 사실혼배우자에게는 상속권은 인정되지 않고 특별연고자로서 재산분여청구권만 인정된다.

⑤생전에 사실혼관계를 해소한 경우 재산분할청구를 인정할 수 있으나, 법률혼관계의 배우자에게도 일방의 사망으로 인한 재산분할을 인정하지 않고 상속에 관한 법률규정에 의해 망인의 재산에 대한 상속만이 인정된다는 점을 비추어 사실혼관계가 당사자일방의 사망으로 종료된 경우에는 그 상대방에게 재산분할청구권이 인정된다고 할 수 없다고 한다.

지금 까지 사실혼관계의 발생과 해소.종료에 대해 알아보았다.

결혼과 사실혼의 차이에 대해 생각해 보고 고민하는 사람들이 많이 있을 것 같아 정리해본다.

법정대리인의 이해상반행위

머리아픈 아저씨 — Fri, 31 Mar 2023 16:41:42 +0900

사실관계

A남과 B녀는 혼인하여 그 사이에 자녀로 C를 두었다가 이혼하였고, C의 친권자 및 양육자로 A남이 지정되었다. B녀는 그 후에 2018년 3월 5일 사망하였는데, 사망 당시에 갑토 지를 소유하고 있었다.

A 남은 자신의 친구인 X로부터 갑토지를 팔라는 부탁을 받자 2010년 5월 6일 생인 C의 대리인 자격으로 2020년 5월 18일 X에게 갑토 지를 3000만 원에 매도하는 계약을 체결하고 같은 날 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

그런데 사실이 갑토지의 시가는 1억 5000만원 정도이고, A 남은 C에게 갑토 지를 매도한다는 것을 알리지도 않았으며, X로부터 "이렇게 싸게 팔아도 돼?"라는 질문을 받자 "걔는 바쁜데 이런 건 몰라도 돼"라고 답했다.

위매매계약의 효력은 유효 할까?

1. 위 매매계약에서 친권자 A의 대리권이 있는지 여부

1) 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관하여 포괄적으로 권리의무를 승계한다(민법 제1005조.) 한편 , 피상속인의 직계비속과 배우자는 제1순위 공동상속인이 되나(민법 제1000조 제1항 제1호, 민법 제1003조 제1항), 인척관계는 이혼으로 인하여 종료하므로 (민법 제775조), 피상속인 사망 전에 이혼한 배우자는 상속인이 될 수 없다.

2) 사람은 19세로 성년에 이르게 되고(민법 제4조), 친권을 행사하는 부 또는 모는 미성년자인 자녀의 법정대리인이 된다(민법 제911조) 그리고 법정대리인은 친권자인 자의 재산에 관한 법률행위에 대하여 그 자를 대리한다(민법 제920조).

3) 위 사실관계의 경우, 2018년 B의 사망으로 인하여 그 직계비속인 자녀 C가 단독으로 상속하여 그 소유권을 취득하였고, 그 후 C의 부인 A와 그 친구 X가 매매계약을 체결한 2018년 5월 1일 당시 C는 2010년 5월 6일생이므로 19세에 달하지 못하여 미성년자에 해당한다.

그리고 A는 미성년자인 C의 단독친권자로서 C의 재산에 관한 매매계약을 체결할 법정대리권이 있으므로, C의 대리인 자격으로 매매계약을 체결한 것은 일응 유효하다.

2. 위 매매계약이 「민법」 제921조 이해상반행위에 해당하여 무효인지 여부

법정대리인인 친권자와 그 자의 사이에 이해상반되는 행위를 함에는 친권자는 법원에 그 자의 특별대리인의 선임을 청구하여야 한(민법 제921조 제1항) 특별대리인에 의하지 아니한 이해상반행위의 효력에 관하여 판례는 무권대리해위에 해당하여 본인인 자녀가 사후에 추인하지 않는 한 무효가 된다고 한다.

「민법」 제921조의 이해상반행위 란 행위의 객관적 성질상 친권자와 자사이에 또는 친권에 복종하는 수인의 자녀사이에 이해의 대립이 생길 우려가 있는 행위를 가리키는 것으로서, 친권자의 의도나 그 행위의 결과 실제로 이해의 대립이 생겼는지의 여부는 묻지 않는다.

한편, 친권자가 미성년자인 자녀를 대리하여 제삼자와 계약을 하고 그 자녀에게 채무를 부담 시 키거나 자녀의 재산을 처분하는 행위는 그 자체로 이해상반행위는 아니다. 다만, 이 법률행위가 친권자의 이익과 직접 연관되면 이해상반행위가 될 수 있다.

이경우 친권자 A가 자신의 친구인 X로부터 토지를 팔라는 부탁을 받자 C의 대리인 자격으로 X에게 갑토 지를 매도하는 계약을 체결한 것은 그 행위의 객관적 성질상 이해상반행위에 해당한다고 볼 수는 없고, 또 친권자 A의 이익과 직접 연관되어 있다는 사정도 보이지 않으므로 이 매매계약이 민법 제921조의 이해상반행위에 해당한다고 볼 수는 없다.

3. 위 매매계약이 친권남용에 해당하여 무효인지 여부

진의 아닌 의사표시가 대리인에 의하여 이루어지고 대리인의 진의가 본인의 이익이나 의사에 반하여 자기 또는 제삼자의 이익을 위한 배임적인 것임을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 경우에는 민법 제107조 제1항 단서의 유추해석상 대리인의 해위에 대하여 본인은 아무런 책임을 지지 않는다고 보아야 한고. 상대방이 대리인의 의사표시가 진의 아님을 알았거나 알 수 있었는지 여부는 표의자인 대리인과 상대방 사이에 있었던 의사표시의 형성과정과 그로 인하여 효과등을 객관적 사정에 따라 합리적으로 판단하여야 한다. 그리고 미성년자의 법정대리인 친권자의 법률행위에서도 마찬가지라 할 것이므로, 법정대리인인 친권자의 대리행위가 객관적으로 볼 때 미성년자 본인에게는 경제적인 손실만을 초래하는 반면 친권자나 제삼자에게는 경제적인 이익을 가져오는 행위이고 그 행위의 상대방이 이러한 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에는 민법 제107조 제1항 단서의 규정을 유추 적용하여 해위의 효과가 자에게는 미치지 않는다고 해석함이 타당하다.

위사실관게에서는 매매계약은 행위의 외형상 이해상반행위에 해당하지 않아 일응 유효하다.

그러나 친권자 A가 시가 1억 5000만 원 상당의 갑토 지를 친구 X에게 3000만 원에 매도하는 계약을 체결하였다는 점에서, A의 대리행위는 미성년자인 C에게는 경제적 손실만을 초래하고, 제삼자인 X에게는 경제적인 이익을 가져오는 행위로써 친권남용에 해당한다.

또한 X는 매매계약을 체결하는 과정에서 A에게 "이렇게 싸게 팔아도 돼?"라는 질문을 하자, A로부터 "걔는 바쁜데 이런 건 몰라도 돼"라고 답변까지 들었다는 점에서 A의 친권남용 의사를 알았거나 알 수 있었다고 할 것이다.

따라서 이매매계약은 민법 제107조 제1항 단서의 규정의 유추 적용에 의하여 C에게는 효력이 미치지 않으므로 무효이다.

4. 결론

■ 친권자는 법정대리인으로서 매매계약의 대리권은 인정된다.

■ 친권자가 법정대리인으로서 미성년자의 재산을 처분하는 행위당시 에는 친권자와 미성년자 사이의 이해상반행위로 볼 수 없다.

■위 매매계약은 친권남용에 해당하여 무효이다.

다른 사람의 명의로 부동산을 매입(계약 명의신탁)

머리아픈 아저씨 — Fri, 10 Mar 2023 22:17:32 +0900

명의신탁이 불법이라는 것을 알고 또 모르고 여러 사정에 의해 명의신탁의 약정을 하고 그 약정을 실행하는 경우가 있다.

그 경우에 있어서의 법률관계를 생각해보자.

사실관계

A 씨는 X토지가 경매절차가 진행되자 자신이 경매에 입찰하는 것이 가능하지만 자기의 이름이 알려지는 것을 우려하여 친분이 있는 지인 B에게 경매절차에 참여하여 최고가 매수인이 되면 자신이 제공한 대금을 납부하고 대신소유권을 취득할 것을 부탁하였다.

이에 지인 B가 이를 수락하고 A 씨가 제공한 매수보증금으로 낙찰받은 후 A씨가 제공한 매수대금을 지급하고 A가 제공한 취득세 등록세를 등고 납부하여 소유권이전등기를 B의 명의로 마쳤다.

당시에 A와 B는 A가 소유권이전등기를 요구할 경우 곧바로 이행하기로 하는 약정을 하였다.

A는 그 무렵에 X토지에서 세차장을 운영하고 현재도 운영 중이다.

1. A와 B사이에 X토지에 대하여 명의신탁 관계 성립여부.

부동산 경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수자금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가 결정을 받기로 그 다른 사람과 약정함에 따라 매각허가결정이 내려진 경우 그 경매절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 그 다른 사람이므로 경매 부동산의 소유권은 매수자금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인(다른 사람) 취득한다고 하고, 이 경우에 매수자금을 부담한 사람과 이름을 빌려준 사람 사이에는 명의 신탁관계가 성립하다고 보는 것이 판례의 일관적인 입장이다.

따라서 명의신탁관계가 성립한다.

2. 사실관계에서 약정을 원인으로 A가 B에게 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 경우.

명의신탁관계가 성립한다면. 그 들사이에 매수대금을 실질적으로 부담한자의 지시에 따라 부동산의 소유명의를 이전하거나 그 처분대금을 반환하기로 약정하더라도 이는 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 명의신탁 부동산 자체 또는 그 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이어서 역시 무효라고 보는 것이 판례의 입장이다.

따라서 사례의 경우에서 소유권이전등기 절차의 이행을 구하는 것은 무효인약정을 원인으로 하는 것이어서 용납되지 않는다.

3. 위 사례가 1994년에 약정하고 다른 사람명의로 소유권이전등기가 마쳐지고 부동산실명법이 정한 유예기간이 경과한 후에 A가 B에게 매수자금상당의 부당이득반환을 원인으로 소유권이전등기절차 이행 또는 매각대금의 지금을 구하는 경우.

1994년에 명의신탁약정 및 그에 따른 등기가 마쳐지고 부동산실명법이 정한 유예기간 내에 실명등기를 하지 않은 경우 이다.

유예기간이 지나기 전 까지는 명의신탁자(실질적 매수인)는 언제라도 명의신탁약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것이므로 명의수탁자(이름을 빌려준 사람)는 부동산실명법에 따라 부동산을 취득하였으므로 당해 부동산 자체를 부당이득하였다고 본다는 것이 판례의 입장이다.

이는 명의신탁자가 완전한 소유권을 취득할 수 있음을 전제로 하는 것으로 부동산실명법 시행 전의 명의신탁이라도 명의신탁자가 유예기간 경과 전까지 그 명의로 당해부동산을 등기이전하는데 법률상 장애가 있었던 경우에는 명의신탁자는 당해부동산을 취득할 수 없었으므로 명의수탁자는 당해부동산 자체가 아니라 명의신탁자로 부터 제공받은 매수자금을 부당이득하였다고 보는 것이 판례의 입장이다.

부동산 실명법 시행 전인 1994년에 명의신탁약정이 있는 경우 A가 X토지의 소유권을 취득하는데 아무런 장애가 없었다. 따라서 명의 수탁자인 B는 당해 X부동산 자체를 부당이득 한 것이고, 부당이득반환을 원인으로 한 A의 소유권이전등기절차이행청구는 인용된다. 한편 매각대금은 부당이득의 대상이 아니기 때문에 청구할 수 없고 매각대금의 지연손해금도 청구할 수 없다.

4. 위 사실관계가 2004년에 있었고. 2009년에 A가 B에게 약정에 의한 X토지의 소유권이전등기절차 이행을 청구하거나 매각대금의 지급을 청구하는 소를 제기하는 경우.

- 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 경우 무효인 명의 신탁약정을 전제로 하는 것이므로 법원은 인용하지 않는다.

- 부당이득반환으로 소유권이전등기절차의 이행 또는 매각대금 등의 지급을 청구하는 소를 제기한 경우.

부동산 실명법시행 후인 2004년에 명의신탁약정이 있는 경우 판례는 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후인경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 명의 수탁자는 당해부동산 자체가 아니라 명의신탁자로 부터 제공받은 매수자금을 부당이득하였다고 본다.

또한 이때 명의수탁자가 소유권이전등기를 위하여 지출하여야 할 취득세, 등록세등을 명의신탁자로부터 제공받았다면 당해 부동산의 매매대금 상당액 외에 명의신탁자가 명의수탁장에게 지급한 취득세 등록세 등의 위득비용도 계약명의 신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해에 포함되어 명의수탁자는 이 역시 명의신탁자에게 부당이득으로 반환하여야 한다는 것이 판례의 입장이다.

따라서 A가 부당이득반환을 원인으로 매각대금 등의 지급의 청구는 인용된다.

-매각대금의 지급청구가 인용되는 경우 그 범위와 이에 대한 지연손해금의 기산점

지급청구의 범위(부당이득반환의무의 범위)

부당이득반환의무자가 악의의 수익자라는 점은 이를 주장하는 측에서 입증책임을 진다.

여기선 악의란 자신의 이익보유가 법률상 원인 없는 것임을 인식하는 것을 말한다.

판례는 계약명의신탁에서 명의수탁자가 수령한 매수자금이 명의신탁약정에 기하여 지급되었다는 사실을 알았다고 하더라도 그 명의신탁약정이 부동산실명법 제4조 제1항에 의하여 무효임을 알았다는 등의 사정이 부가되지 아니하는 한 명의수탁자가 그 금전의 보유에 관하여 법률상 원인 없음을 알았다고 쉽사리 말할 수 없다는 입장이다.

사례에서 A는 명의신탁자로서 자신이 X토지의 소유자라는 인식하에 세차장을 운영해 오고 있고, B는 명의수탁자로서 이에 대하여 어떠한 이의를 제기하지 않았다는 사정을 비추어 B로서는 소유권이전 당시 B가 매각대금 등에 관하여 이를 보유할 법률상 원인이 없어 반환하여야 할 것임을 알고 있었다고 보기 어렵다고 판단된다.

결국 B는 매각대금 등에 관해서 선의의 수익자로서 현존이익한도에서 반환의무를 지고, 특별한 사정이 없다면 부당이득한 것이 금전인 경우에는 현존하는 것으로 추정한다.

따라서 매각대금 등에 대해서 반환의무를 진다.

지연손해금의 기산점

부당이득반환의무는 이행기의 정함이 없는 채무이므로 그 채무자는 이행청구를 받은 때에 비로소 지체책임을 진다.

사례에서 매각대금의 지급청구는 법적 성질이 부당이득의 청구이므로 2009년 B에 대한 매각대금 등의 지급을 구하는 소의 소장부본이 B에게 송달된 날의 다음날부터 지체책임을 지고 이때가 바로 지연손해금의 기산점이다.

5. 위 사실관계가 1994년에 있었던 것이고 A청구권이 인정되는 경우 B가 소멸시효를 주장한 경우.

부당이득반환청구권의 소멸시효는 민법 제162조 제1항에 따라 10년이 경과 함으로써 시효로 소멸한다.

부동산실명법상 실명전환을 하지 않음으로써 발생하는 부당이 드반환청구권은 법시행일인 1995년 7월 1일부터 1년이 되는 1996년 7월 1일 발생하고 이때부터 10년이 되는 때인 2006년 7월 1일 소멸시효가 완성된다.

또한 명의신탁자가 X토지를 세차장으로 점유 사용하여 왔더라도 소멸시효는 계속진행된다.

따라서 B가 2006년 7월 1일이 경과한 후에 소멸시효를 주장하여 항변한다면 법원은 이를 받아들여야 한다.

지금까지 명의신탁 중 계약명의신탁의 내용을 사례를 통해 알아보았다. 경매의 경우이지만 다른 경우에도 적용이 가능하므로 한 번쯤 생각해 보는 것도 좋겠다.

유치권에 대하여 알아보자.

머리아픈 아저씨 — Wed, 22 Feb 2023 12:43:40 +0900

민법 제320조(유치권의 내용)

1. 타인의 물건이나 유가증권을 점유한자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있다.

2. 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한경우에 적용하지 아니한다.

민법 제321조 (유치권의 불가분성)

유치권자는 채권의 전부를 변제 받을때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

경매에 입찰하려는 사람에게 유치권이 있는 부동산물건은 쉽게 입찰 할 수 없는 난도 높은 물건이고 전무가 들도 입찰을 꺼리고 피하게 되는 어려운 물건이다.

그러나 법원에서 제공하는 매각물건명세서나 현황조사서에(유치권은 등기할수있는 권리가 아니므로 등기부에는 확인할 수 없다) 유치권이 성립되는 것으로 표시되어 있더라도 그 유치권이 성립하지 않는 경우나 불법적인 것으로 경매매각을 방해하기 위해 가장된 유치권인 경우도 있을 수 있다.

이러한 이유로 유치권이 언제 성립하고 어떤경우에 성립하지 않는다는 것을 알아보고 참고하여 적절한 조사방법을 찾는다면 경매투자에 있어서 큰 성과가 있을 것이다.

1. 유치권의 성립요건. (민법 제320조)

- 목적물을 적법하게 점유하고 있을 것.

- 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 것.

- 채권과 목적물과의 견련관계가 있을 것.

등을 유치권으 성립요건으로 한다.

2. 경매개시결정압류의 효력과 유치권.

판례에 의하면 부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권에 대하여 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위부동산의 점유를 공사대금 채권자에게 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하였다면 그와 같은 점유이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지 효력에 저촉되므로 점유자는 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

그러나 이런한 법리는 경매개시결정압류의 효력이 발생하기(경매개시결정등기) 전에 유치권을 취득한경에는 적용되지 않는다.

유치권 취득시기가 근저당권을 설정한 후 라거나 유치권성립 전에 설정한 근저당권에 의한 경매절차가 개시되었다고 하더라도 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고 매수인이 인도청구를 한다면 그 인도 청구는 적법하다.

3. 목적물의 점유시기와 변제기.

판례에 의하면 유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립한다고 하고

또 채무자소유의 부동산에 대하여 경매개시결정의 등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 부동산경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는데.

채무자소유의 부동산에 관하여 증.개축등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기 전에 건물의 점유를 이전받았더라도 경매개시결정의 기입등기 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득(변제기 도래)하여 유치권이 성립하였다면 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.라고 하여 매수인이 매각대금을 내고 인도청구를 한다면 그 인도 청구는 적법하다.

4. 가압류와 유치권.

판례는 부동산가압류등기가 경료되어 있다면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 가압류채권자에게 대항할수 없게 되는데, 여기서, 처분행위란 당해부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권(임차권, 전세권, 지상권), 담보물권권(저당권)등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유이전과 같이 사실해위는 이에 해당하지 않는다.

다만 부동산에 경매개시결정의 등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 점유를 이전하여 그 제3자가 유치권을 취득하는 경우에는 그 점유이전은 처분행위로써 만약 그 제3자가 그가 취득한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차의 매수인이 매수가격의 기초로 삼은 현황보고서나 매각물건명세서등에 드러나지 않은 유치권의 부담을 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 훼손 하게 될 뿐만 아니라 유치권신고를 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재르 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가 하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로 위와 같은 상황하에서 채무자의 제3자에 대한 점유이전은 압류의 처분금지 효력에 저촉되는 처분행위로 봄이 타당하다는 취지이다.

따라서 이와달리 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐. 현실적인 경매절차가 지루어지지 않고 있는 상황하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득한다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수 없어 유치권은 성립한다.

5. 유치권과 건축자재대금.

판례는 유치권의 피담보채권은 "그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 한다" 따라서 건축자재납품업자 갑이 건축공사 수급인 을과 체결한 납품계약에 따라 공사현장에 시멘트와 모래를 납품한 경우 갑의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금일 뿐. 건물자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다. 하여 건축자재대금채권은 건물 간의 견련관계를 인정하자 않아 유치권성립을 인정하지 않는다.

6. 유치권이 성립할 수 있는 점유의 형태.

판례는 점유는 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실사의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것 만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권과의 관계, 타인의 지배가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.

때문에 현장사무실에서 건물을 점유하면서 유치권을 행사하기로 결의 한 다음 건물경비 업체를 통하여 건물의 방범활동을 하도록 하고, 직원들이 현장사무실에 상주하도록 하면서 주차장 외벽등에 현수막을 걸고 건물임차인들의 영업솨 서로 배치되지 않는 방법으로 건물을 점유, 관리하였다고 보아 경매절차가 진행되기 전에 건물을 점유하기 시작하였다고 판단한 것은 정당하다.

유치권성립을 위해 필요한 점유는 반드시 유치권자가 24시간 상주하며 점유할 필요는 없고 안내물(유치권행사 중)을 게시하고 자물쇠를 채우거나 출입구를 통제하여 타인의 출입을 통제하거나, 경비전문업체 등 전문업체를 통해 간접점유를 하였다면 점유로 인정된다.

다만 채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유 하는 경우에는 유치권은 성립하지 않는다.

이상에서 유치권의 성립조건에 대해 알아보았다.

그러나 이러한 요건을 자세히 숙지하고 유치권성립요건과 배치되는 사항이 있다면 유치권을 배제 할 수 있고 그 방법을 찾기 위해 현장방문(주변탐문), 구글지도검색(유치권성립시기확인), 공적장부확인등을 통해 해당물건의 스토리에 집중하여 발품 손품을 판다면 경쟁자가 접근하기 어려움으로 저렴한 가격에 낙찰도 가능 할 것이다.

경매절차에 대해서 알아보자.

머리아픈 아저씨 — Thu, 16 Feb 2023 17:04:53 +0900

요즈음 같이 부동산가격이 폭락하고 전세가와 주택가격의 차이가 적은 경우에 갭투자를 하려는 사람이 많아진다고 한다.

갭투자 대신에 경매절차를 이용하여 좋은가격에 낙찰을 받는다면 갭투자보다는 더 유리하지 않을까 생각한다.

부동산경매절차는 법원에서 진행하기 때문에 절차가 복잡하고 요건도 까다롭지만 잘 알아보고 입찰한다면 좋은 물건을 좋은 가격으로 낙찰받아 취득할 수 있다.

경매절차는 매우 복잡하기 때문에 개략적으로 살펴보고 이해 한 다음 낙찰자 입장에서 필요한 단계의 절차에 해당하는 부분에 대해 학습하는 것이 좋다.

개략적인 절차를 알아보자.

1. 법원에 경매신청

경매는 채권자의 경매신청으로 절차가 진행된다.

경매는 강제경매와 임의경매로 나뉘고. 강제경매는 일반채권자들이 법원의 판결(집행권원)을 받아 집행법원에 신청하여 진행되고 임의경매는 담보권실행을 위한 경매로 보통은 근저당권, 전세권(담보권이 붙어있음)등 담보권에 의해서 담보권이 설정된 부동산등기부등을 통해 담보권의 존재를 소명하여 곧바로 임의경매를 신청할 수 있다.

2. 경매개시결정

채권자의 경매신청이 있으면 법원은 형식적인 사항을 확인한다.

판결문 또는 담보설정계약서, 부동산이 채무자(담보제공자)소유인지, 압류금지부동산은 아닌지 확인하여경매개시결정을 한다.

경매개시결정되면 부동산에압류의 효혁이 발생하고 부동산등기부에 경매개시결정압류가 등기되고 결정정본이 채무자에게 송달되면 등기와 송달 중 먼저 완료된 때에 효력이 발생한다.

3. 배당요구의종기의 공고

배당요구 종기란 법원에서 배당요구를 할 수 있는 마지막날을 정해 채권자들에게 알려주는 날이다.

채권자는 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받는 채권자와 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받는 채권자로 나우 어 볼 수 있고. 배당요구를 하여야 배당받는 채권자는 반드시 법원이 정한 배당요구 종기 까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있다.

만약 배당요구 종기까지 배당요구를 하지않아 다른 채권자가 더 많은 배당을 받았다고 하더라도 부당이득이 아니므로 더배당받은 채권자에게 반환을 청구할 수 없다.

_ 배당요구를 하여야 배당을받을수 있는 채권자 : 판결문(집행권원)이 있는 채권자, 임차인, 우선변제권이 있는 채권자, 최우선순위 전세권자(일부배당받으면 전세권소멸 주의) 등.

_ 배당요구를 하지 않아도 배당 받을수 있는 채권자: 담보권자(저당권등) 체납처분압류권자, 경매개시결정 전에 가압류한 채권자 등.

4. 매각준비절차

법원이 진행하는 절차인데 현금화를 위한 준비 절차로 부동산의 상태, 점유관계, 차임, 보증금의 액수등에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산의 평가하게 하여 최저매각가격을 정한다.

위 과정에서 작성되는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서(매각기일 2주 전에 공개) 등은 매각기일 확정 후 대법원경매사이트난 각종 사설경매정보 사이트를 통해 확인 할 수 있다.

매각 준비 절차가 끝이 났다면 법원은 매각기일과 매각결정기일을 정하여 공고하고, 매각결정기일은 매각기일로 부터 1주 후 로 정한다.

5. 매각의 실시

입찰방식은 대략 2가지 기일입찰과 기간입찰이 있으나 현재법원경매는 기일입찰을 실시 하고 있다.

기일입찰은 매각기일에 출석하여 입찰봉투에 입찰보증금(일반적으로 해당기일의 최저매각가격을 10%)과 입찰표 제출하고. 해당기일에 개찰하여 입찰가격을 비교하여 최고가를 써낸 사람이 최고가매수신고인으로 된다.

최고가매수신고인은 경매기록을 열람등사 할 수 있으므로 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서에 나오는 정보외에 점유자의 연락처등을 사건기록으로 알 수 있는 정보를 확인 하여 경매절차에서 투자판단에 활용 할 수 있다.

해당물건에 유치권, 법정지상권등 낙찰 후 부동산에 문제가 생기는 경우가 예상되는 경우 등으로 기일에 입찰자가 없는 경우 재매각절차가 진행되고 이때 에는 최저매각가격을 20~30% 저감(경매법원마다 저감율이 다르다)하여 매각절차가 진행 된다.

6. 매각허부 결정 및 확정

매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부결정을 내린다

경매절차가 적법하게 진행되고 형식적인 절차의 문제가 없다면 허가결정이 선고 되고 그 후 이해관계인의 즉시항고(항고기간 1주)가 없으면 그 결정이 확정되고 집행법원은 대금지급기한을 정하고 경매절차의 매수인에게 잔급을 납부를 명한다.

경매절차의 하자가 있는경우 매각이 불허가결정이 되고 최저가격의 변동이 없이 다시 매각을 실시한다.

여기서 허가결정을 선고한다는 이야기는 결정은 고지한때 효력이 있지만 선고는 선고 한때 고지효력이 있고 즉시항고를 하더라도 집행을 정지하지 않는다는 뜻이 있다.

7. 대금납부와 소유권이전

최고가 매수인은 대금납부기한 까지 대금액에서 보증금을 제외한 나머지 잔금을 납부하면 민법 제187조(법률규정에 의한 물권변동)에 따라 법적으로 완전한 소유권을 취득고 이후 등기문제는 법원이 등기를 등기관에게 촉탁(요청)한다.

대금납부기한이 끝날때 까지 최고가매수인이 대금을 납부하지 않으면 차순위매수신고가 없다면 최저매각가격의 저감 없이 입찰보증금을 최저매각가격의 20%로 올려 재매각을 진행한다.

이때 전매수인의 입찰보증금은 특별한 사정이 없는 한 돌려주지 않고 몰수하여 배당재단에 포함시킨다.

8. 배당절차와 명도절차

경매절차를 마무리하는 가장 중요한 절차로 채권자 입장에서는 배당, 낙찰자 입장에서는 명도가 있다.

채권자입장에서 배당순위에 따라 적법하게 배당 었다면 경매의 목적을 달성하였으므로 문제가 없으나 채권자사이에 이견이 있는 경우에는 배당이의 배당이의소를 제기하여 바로 잡는 절차가 있다.

낙찰자 입장에서는 부동산을 투자의 목적대로 임대나 사용을 하기 위해 점유자를 내보내는 것이 매우 중요하다.

매각대금을 다 낸 후 6개월 내에 간편한 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 수 있다.

하지만 이러한 법적수단은 시간과 비용이 많이 들고 낙찰자와 세입자의 이해관계가 일치하는 측면도 있기 때문에 낙찰자가 성의 있는 협상을 통해 이사비용을 지불하면 쉽게 명도를 마치는 경우도 있다.

지금 까지 경매절차에 대하여 알아보았는데 언급 한것외 에도 세세한 절차가 많이 있어 어려움은 있지만 막연한 두려움보다 절차를 이해하고.

대상부동산의 등기부, 건축물대장, 토지대장등 공적장부와 관련사건의 검색을 통해 스토리를 알고 세세히 검토하고 미리 정한 수익등을 고려하여 입찰가격을 정하고 입찰한다면 실패하지 않는 투자가 될 수 있을 것이라 생각한다.

손해배상액의 예정에 대해 알아보자.

머리아픈 아저씨 — Sun, 12 Feb 2023 17:27:37 +0900

손해배상조항은 구체적으로 표시하는 것이 좋다.

손해배상조항은 계약의 상대방이 계약을 위반한 경우에 손해를 배상하라는 계약규정을 말한다.

일반적으로 "본계약 위반 시 위반한 당사자는 일체의 손해를 배상한다."라고 계약에 명시한다.

그러나 우리나라 법에서는 손해배상을 청구하는 당사자가 손해의 발생과 손해의 액수를 증명해야 한다.

따라서 '일체의 손해'와 그 '손해의 액'을 손해배상을 청구하는 당사자가 증명해야 하는 것이다.

소송에서 입증책임이 누구에게 있는지에 따라 승폐가 갈리는 중요한 사항이고. 일체의 손해는 제반사항을 전부고려 하기 때문에 입증이 어렵고 손해액 역시 입증이 어렵기 때문에 손해를 입고도 입증의 어려움으로 손해배상을 청구하기 어렵다.

이 경우 계약서 작성시 위반내용과 그에 해당하는 손해배상액을 구체적으로 표시하는 것이 좋고. 손해배상액의 예정으로 손해 및 손해액의 입증의 어려움을 경감할 수 있다.

예를 들면

1." 을"은 00 제품의 납품을 지연하여 "갑"이 생산에 차질이 생긴 경우에는 생산 지연일 수마다 1백만 원의 손해를 인지하고 이를 배상한다.

2. 계약 당사자중 일방이 제0조의 비밀유지의무를 위반한 경우 이에 대한 손해배상을 금 00원으로 한다. 이 배상은 위약별로 부과되는 것이다.

통상손해와 특별손해.

손해배상은 통상손해와 특별손해로 구분한다.

통상손해란 당연히 상대방이 알고 있는 손해이고. 특별손해는 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한여여 배상책임이 있다(민법 제393조)

예를 든다면

상가매매를 계약했는데 매도인이 매수인으로 부터 상가 매매대금을 받아 다른 상가를 사려고 한경우 만약 매도인이 매수인으로부터 상가매매대금의 잔금을 제때에 받지 못하여 사려고 한 상가의 계약금을 몰수당했다면 이물수당한 계약금은 특별손해로서 매수인이 이사정을 알았거나 알 수 있었다면 손해를 배상해야 하는 특별손해라고 할 수 있다.

손해배상액의 예정.

손해배상예정액에는 통상손해는 물론 특별손해까지 포함하고.

손해배상액의예정을 한 경우 채권자는 채무불이행 사실만을 증명하면 손해발생 및 액수를 증명하지 않고 예정배상액을 청구할 수 있다.

민법 제398조 제1항 : 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정 할 수 있다.

제2항 : 손해배상의 예정이 부당히 과한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.

제4항 : 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.

위약금은 일방이 계약을 위반한경우 그 상대방에게 지급할 것을 약정한 금전을 의미하고. 위약금약정은 손해배상의 예정으로 추정된다.

손해배사의 예정은 실제 손해가 더 작더라도 계약에서 정한 금액만큼 배상을 받을 수 있는 반면 실제 손해가 더 크더라도 손해배상의 예정액으로 정한 금액이상을 받을 수 없고. 채무자는 예정액의 감액이나 지급책임을 면할 수 없다. 다만 손해배상액의 예정이 부당히 과한 경우 법원은 제반사정을 고려하여 적당한 금액으로 감액을 할 수 있다.

위약벌.

위약벌이란. 계약의 이행을 강력하게 강제 하기위해 손해배상예정액과 별도로 부과하는 벌칙이고. 손해배상액의 예정과 별도로 손해배상을 청구 할 수 있는 계약 조항이다.

위약금을 손해배상액의 예정과 별도로 위약벌로 하기 위해서는 위약벌로 부과하는 것임을 명시하고. 손해가 발생한 경우 위약벌과 별도로 손해를 배상해야 한다는 취지의 문구를 삽입한다.

그러나 위약벌이 과다한 경우 법원에서는 일부 무효로 판단하는 경우가 있으므로 너무 과다한 위약벌은 계약이행을 강제하는 것을 넘어 분쟁이 될 수 있으르므로 당사자가 납득할 수 있는 적절한 금액으로 하는 것이 바람직하다.

계약과 관련된 불법행위상의 손해배상.

손해배상예정액은 계약과 관련한 불법행위까지 포함되는 것은 아니므로 별도 손해배상을 청구 할 수 있다.

판례

"계약당시 계약당사자 사이에 손해배상을 예정하는 내용의 약정이 있는 경우에는 그것은 계약상의 채무불이행으로 인한 손해액에 관한 것이고 이를 계약과 관련된 불법행위사의 손해까지 예정한 것이라고 볼 수 없다. (대법원 1999.1.15 선고 98다 48033 판결)

판례에 비추어 볼 때 채무불이행에 관한 손해배상액 예정이 불법해위로 인한 손해까지 예정한 것이라고는 볼 수 없다.

강제집행도 가능한 공증

머리아픈 아저씨 — Fri, 10 Feb 2023 18:23:27 +0900

공증이란 말 그대로 공적인 증명을 말한다.

특정한 사실 또는 법률관계가 있었는지를 공식적으로 증명하는 행위이다.

흔히 공증인가 법무법인이나 공증인 사무실에서 도장을 받은 문서를 가지고 공증을 받았다고 말한다.

공증에는 공정증서 작성과 사서증서의 인증이 있고 그 외 확정일자, 기업이나 단체의 정관, 의사록 인증등이 있다.

공증만으로 바로 강제집행이 가능한 경우

인증이라는 것은 개인적으로 작성한 문서가 작성자의 진정한 의사에 의해 작성되었다는 것을 증명하는 것으로 법률용어로는 사서증서의 인증이라고 한다.

차용증, 각서, 진술서등 이 위조되거나 작성당시 상대방의 협박 등을 받지 않고 작성되었다는 점을 증명해준다.

인증은 소송에서 증서의 작성이 협박이나 본인이 자성한 것이 아니라든지 착오등으로 잘못작성되었다고 하는 주장을 근본적으로 배척하는 효과가 있다.

그러나 차용증을 인증했다고 해서 곧바로 채무자의 재산을 바로 압류하고 경매할 수 있는 것은 아니다.

인증된 차용증은 강력한 증거로 재판에서 사용될 수 있을 뿐이고 법원의 승소 판결이 있어야 채무자 재산에 강제집행을 할 수 있다.

반면 공증서류만으로 바로 강제집행이 가능한 경우가 있다.

공정증서란 공증인이 법률행위 그 밖의 사권에 관한 사실에 대해 작성하는 증서를 말한다.(공증인법 제2조).

같은 차용증이라고 해도 강제집행을 받을 것을 수락하는(집행인낙의 의사) 의사를 확인하여 그에 대한 공정증서를 만들 수 있다.

공정증서로 만들어진 차용증은 채무자가 돈을 갚지 않으면 법원의 판결을 받을 필요 없이 바로 공정증서를 집행권원으로 채무자 재산을 압류하고 강제집행 절차를 법원에 신청할 수 있다.

차용증을 공증하는 방법

차용증을 공증하는 방법으로는 이미 작성된 치용증을 공증인으로부터 인증을 받는 방법과 공증하무소에서 차용증을 자체를 공정증서로 작성하는 방법이 있다.

차용증을 공증하려면 가까운 공증사무소를 찾아야 한다.

공증은 공증인으로 임명된 사람이 설치한 공증사무소 또는 공증담당변호사를 두고 공증인가를 받은 법무법인이나 합동법률사무소에서 할 수 있다.

금전거래의 양당사자가 직접 공증에 참여하는 경우에는 본인의 도장, 신분증, 차용증(사서증서인증의 경우)을, 당사자 일방이나 쌍방의 대리인이 공증에 참여하는 경우에는 당사자의 인감증명서, 위임장, 대리인의 도장, 신분증, 차용증(사서증서인증의 경우)을 미리구비하여 갖추어야 한다.

차용증을 공증할 때에는 일정금액의 수수료가 부과된다.

공증수수료(공증인수수료 규칙 제2조)

법률행위의 목적 또는 어음 및 수표의 가액 수수료

200만 원까지 1만 1천 원

500만 원까지 2만 2천 원

1천만 원까지 3만 3천 원

1천500만 원까지 4만 4천 원

1천500만 원 초과 시 초과액의 2천 분의 3을 더하되, 300만 원을 초과하지 못함

계약서와 공증

계약서를 공증하지 않았다고 해서 계약이 효력이 없는 것은 아니다.

계약은 그 자체로 효력이 있고 다만 공증을 하는 이유는 당사자의 의사를 명확히 하고 계약서가 분실 또는 멸실되었을 때를 대비하는 것이다.

계약서의 공증은 일반적으로 사서증서의 인증이라는 형태로 하는데 이러한 계약이 있었고 양당사자가 진정한 의사로 작성되었다는 점을 증명하고 계약서가 위조되었거나 자신의 의사와 관계없이 작성되었다는 주장을 할 수 없다.

증서의 분실의 경우

공증인은 증서원부를 작성하여 비치하여야 한다(공증인법 제44조)

촉탁인, 그 승계인 또는 증서의 위지에 관하여 법률상 이해관계를 가지고 있음을 증명한자는 증서의 원본의 열람을 청구할 수 있다.(공증인법 제43조 제1항)

만약 공증한 계약서를 분실 또는 멸실되었을 때에는 공증인법에 따라 촉탁인(공증을 의뢰한 사람), 그 승계인, 증서의 취지에 법률상 이해관계가 있음을 증명한 사람은 증서의 원본의 열람과 등본의 발급을 청구할 수 있다.

또 촉탁인과 그 승계인은 증서의 정본의 발급을 청구할 수 있다.

공증을 한경우 공증사무실에 가면 원본을 볼 수 있고 정본이나 등본을 발급받을 수 있다.

다만 공증서류에도 보존기간이 있다.

증서의 원부 : 25년

채권에 관한 공정증서 원본 : 10년

약속어음 공정증서 원본 : 10년

사서증서의 인증서 사본 : 3년

공증한 증서가 필요한 경우 이 기간 내에 미리 조치가 필요하다.

상속의 승인과 포기

머리아픈 아저씨 — Wed, 1 Feb 2023 16:46:53 +0900

드라마에서 어느 날 갑자기 사업을 하시던 아버지가 사고로 사망하고 아버지가 하시던 사업을 잘 모르던 가족들은 아버지의 상을 치르고 나서 상속에 관한 여러 가지 일들을 접하고 당황하는 장면이 나온다.

상속은 물려받을 재산이 많은 경우도 문제가 되지만 물려받을 빚이 많은 경우도 문제가 된다.

그 밖에도 상속순위, 상속재산분할, 단순상속, 한정승인등 다양한 이슈가 있으므로 어느 날 갑자기 상속인이 되는 경우에는 당황할 수 있다.

그러나 상속은 누구나 겪는 아주 일상적인 일이다.

상속이란?

상속을 간단하게 표현하면 사망한 사람(피상속인)이 사망한 경우 피상속인의 재산을 배우자와 자녀등(상속인)이 나누어 갖는 것을 말한다.

그러나 상속재산에는 피상속인의 채무도 포함함으로 주의하여 상속재산을 파악하는 것이 좋다.

상속은 사망 한 때 법률규정(상속)에 따라 등기나 인도등 의 절차 없이 상속인이 취득하는 것이고. 처분하려면 등기하라는 민법규정에 의하여 부동산 등 등기 등록 할 수 있는 재산에 대해서는 상속에 의한 등기 등록을 하는 것이다.

우리 민법은 상속받을사람의 범위와 상속비율이 법정되어 있고. 피상속인이 유언으로 사회복지재단 또는 상속인 중 특정 1인 에게 모든 재산을 준다는 것을 정하는 경우도 있다.

이러한 규정에 의하여 유족의 생활이 곤궁하거나 어려움을 격을 경우를 방지하기 위해 상속분의 일정한 비율을 유족이 확보할 수 있는 유류분제도를 두고 있다.

상속의 승인 과 포기의 내용은?

상속은 피상속인이 사망한 후 상속에 대해 아무런 의사표시를 하지 않고 법이 정한기간이 경과하면 단순승인이 되고. 피상속인의 재산을 처분하거나 행사한 경우에는 법정승인. 피상속인의 재산으로 채무를 변제하고 남은 재산만을 상속하는 경우는 한정승인, 재산과 채무전체를 상속하지 않는 상속포기가 있다.

한정승인을 하자

상속채무가 상속재산보다 많은 경우 상속포기보다는 한정승인(피상속인 사망일부터 3개월 이내)을 하는 것이 좋다. 한정승인을 한경우 재산보다 빚이 많더라도 상속재산으로만 빚을 갚으면 모두 갚는 것으로 보기 때문이다.

상속포기보다는 한정승인을 해야 하는 중요한 이유는 가진 재산 보다 빚이 많은 경우 상속포기를 하면 후순위 상속인에게 빚이 넘어가기 때문이다.

상속포기는 피상속인의 생전에는 할 수 없고 피상속인 사망 후에 할 수 있으며 상속포기 후에는 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 취급되므로 민법상 상속받을 권리가 있는 친척들이 모여서 다 같이 상속포기를 하거나 후순위 상속인들에게 상속포기 사실을 알리는 것이 좋다.

예를 들어 재산보다 빚이 더 많은 아버지가 사망하여 아들이 상속을 포기한 경우 손자가 상속포기를 하지 않았다면 손자에게 빚이 넘어가게 된다. 상속을 포기하면 빚이 없어지는 것이 아니라 다음 상속순위 상속인에게 상속된다.

그러므로 빚이 더 많거나 확실하지 않고 알 수 없다면 한정승인을 해야 다른 친족이 빚을 상속하는 일을 피할 수 있다.

한정승인을 하는 경우 피상속인의 재산을 철저히 조사해야 하고 재산을 처분해서는 안된다. 채권자들은 고인의 재산을 조사하고 누락이나 처분을 확인 한경우 상속인에게 한정승인 취소의 소를 제기하는 경우도 있다.

일반적으로 고인의 재산을 조사하고 정리하는 절차는 복잡하고 작성해야 하는 서류도 많으므로 법무사나 변호사의 도움을 받아 처리하는 것이 좋다.

상속개시 후 빚이 없다고 생각하고 아무런 조치없이 3개월이 경과하여 단순승인이 된 후에 채무가 재산을 초과한다는 사실을 알게 된 경우 채무가 재산을 초과한다는 사실을 안 지 3개월이 지나지 않았음을 증명하여 특별한정승인을 받을 수 있다.

상속채무에 대한 소제기 사실을 통보 받은 때부터 3월 내, 채권자로부터 상속채무의 변제를 청구하는 내용의 내용증명을 받은 때로부터 3월 이내 등을 증명하여야 하여야 특별한정승인을 받을 수 있다.

일반적인 상속순위와 비율을 알아보자

상속비율은 상속받을 사람들이 같은 상속순위라면 똑같은 비율로 나누고 배우자가 자녀와 또는 피상속인의 부모와 함께 상속을 받을 경우 자녀 또는 부모가 받을 상속분에 1.5배를 받게 된다.

예를 들어

배우자 1.5 아들 1 딸 1 / 배우자 1.5 부. 모 각 1로 계산한다.

상속순위는 1순위 직계비속(아들, 딸, 손자, 손녀)이 받게 되고, 2순위로 직계존속인 부. 모, 조부 모건 받게 되고, 3순위로 피상속인의 형제자매가 받게 되고, 마지막으로 4촌 이내의 삼촌, 사촌의 형제가 받는다.

우선순위의 상속인이 없는 경우 후순위의 상속인이 상속을 받는다

배우자는 직계비속이 있는 경우 직계비속과 같은 순위로 상속을 받고, 직계비속이 없고 직계 존속이 있는 경우 직계존속과 함께 같은 순위로 상속을 받는다. 그리고 고인의 직계비속과 직계존속이 없는 경우에는 배우자가 단독으로 상속을 받는다.

상속은 누구나 겪는 일이지만 예고되지 않고 일어나는 경우가 많으므로 한번 생각해 본다.

부동산 등기의 내용과 신청방법

머리아픈 아저씨 — Tue, 31 Jan 2023 22:10:36 +0900

일생을 살아가면서 한 번쯤은 아파트 같은 부동산을 자기 명의로 구입할 수 있는 기회가 있을 수 있을 것이나. 아직 사회경험이 없는 학생이나 부동산에 큰 관심이 없는 사람들은 등기부를 접할 기회가 없었을 것이다.

부동산 등기란 무엇일까?

그냥 편하게 말하면 법원이 관리하는 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 일종의 공적장부 같은 것이다.

여기에는 1물1권주의에 따라 하나의 건물, 하나의 토지등 하나하나마다 하나의 등기부를 가지게 된다.

등기는 각내용에 따라 표제부, 갑구, 을구로 나뉘고 표제부에는 표시사항 즉 건물이나 토지에 따라 각각 소재 지목 면적 용도 등이 기록되고 갑구에는 소유권에 관한 소유권보존 소유권이전 소유권에 관한 저당권등 제한물권등이 기록되고 을구에는 소유권외의 권리가 기록된다.

우리나라 부동산 등기는 공신력이 인정될까?

공시와 공신은 다른 내용인데 우리나라 부동산등기는 공신력이 인정되지 않는다.

하지만 등기에는 강력한 법률상 추정력이 인정된다.

그런 이유로 등기부에 권리자로 등기된 사람은 그 권리에 관하여 법률상 정당한 권리자라는 추정력을 부여받고 이는 이를 부정하는 사람이 주장 증명하여야 한다.

민법 제186조 (부동산 물권변동의 효력)

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기 하여야 그 효력이 있다.

부동산등기는 부동산등기법과 대법원규칙이 정하는 방법으로 한다는 내용이 있는데 이는 등기는 엄격한 절차에 따라 그 권리관계를 등기부에 기입하기 때문에 위조문과 같은 조문은 단순하지만 법률상추정력이라는 강력한 법적지위를 부여하여 등기한 권리자를 보호하는 것이다.

이러한 사정으로 우리는 부동산거래 시 등기에 공시된 사항을 믿고 거래하고 있다.

등기신청 방법은 어떻게 되나?

등기는 관할등기소에 신청하여야 하고 간단한 사용자 등록을 한 다음 인터넷을 이용하여 신청할 수도 있다.

등기신청은 권리설정자(의무자)와 등기권리자가 함께(공동) 신청할 수도 있고, 판결 등에 의하여 권리자, 또는 의무자가 혼자(단독) 신청할 수도 있다.

이 경우 대리인(업으로 하는 자 제외)이 신청할 수 도 있고, 변호사 또는 법무사에게 위임하여 할 수 도 있다.

요즈음 인터넷을 통해 직접 신청하는 경우도 많이 늘고 있다지만 큰 거래나 복잡한 사안에 대해서는 전문가인 변호사, 법무사에게 위임하는 걸 추천한다.

등기 간에 있어서는 여러 경우가 있지만 건물을 매매한 경우 법률행위에 의한 물권변동이기 때문에 민법 제186조에 따라 등기하여야 소유권을 취득한다. 즉 건물을 계약하고 잔금을 치렀다고 하더라도 소유권이전등기를 하지 않았다면 구매자는 법적으로 건물의 소유자가 아닌 것이다.

매매계약을 체결한 경우 매매대금의 잔금일(반대급부 이행일)부터 60일 이내에 등기를 신청하여야 한다.

등기부등본은 누구나 수수료를 내고 열람하거나 발급받을 수 있고 등기부를 발급은 인터넷으로 발급받을 수 도 있고 등기소에 방문하여 또는 시청 같은 관공서에 방문하여 무인발급기를 이용하여 발급받을 수 있다.

등기부의 내용은 무엇이 있을까?

표제부

표제부에는 건물이 주거용인지 사업용인지 구분할 수 있는 건물의 용도와 건물의 크기를 알아볼 수 있는 면적, 층수등 건물의 구조, 건물의 소재(주소)등이 적혀 있다

갑구

이전에 건물의 주인이 몇 명이 있었는지, 건물이 누구의 소유였는지 소유권변경의 원인 및 내용등 건물의 역사를 알 수 있고 현재 소유자를 확인하여 등기부에 등기된 현재의 소유자와 소유자의 주민등록증을 확인하고 실제 소유자와 거래하는지 확인이 가능하다.

을구

을구에는 해당 소우자가 해당 건물을 담보로 대출을 받은 경우 등의 내용이 기재되어 있어 그 건물을 임차하는 경우 건물이 경매될 경우 보증금을 돌려받을 수 있는지 반드시 확인하여야 한다.

담보권에는 일반적으로 근저당권이 표시되어 있다.

근저당은 그 채권최고액 범위 내에서 건물이 채무를 담보하는 것이므로 실제 채무액이 채권최고액보다 많이 적은금액이라고 소유자가 말하더라도 채권최고액을 기준으로 보증금의 회수를 계산하여야 한다.

근저당권의 채무자인 소유자가 채권최고액의 범위내에서 추가로 대출을 받을 수 있고 경매개시 후 경매비용 및 지연이자도 담보하기 때문이다.

이상 등기에 대해 간략하게 살펴보았다.

하지만 등기를 확인하고 계약하고 잔금을 내고 등기를 하거나 임차하는 기간이 있는 만큼 그 기간 내에 소유자에게 등기사항의 변동이 없음을 다짐받고 계약의 해제 손해배상의 특약을 계약에 명시한다면 사람을 믿어서 받을 수 있는 손해를 예방할 수 있지 않을까 생각한다.

민,형사상 책임문구가 들어간 계약서에 싸인 한 경우

머리아픈 아저씨 — Thu, 26 Jan 2023 18:40:04 +0900

민사상 형사상 책임을 진다는 문구가 들어간 계약서에 싸인을 했다면 어떻게 될까?

'민. 형사상 모든 책임을 진다'는 말은 일반적인 계약서나 각서등에 통상적으로 쓰는 문구인데 상대방에게 약속의무를 꼭지 키게 하는 문구로서 약속을 어길 경우 어떤 책임도 지겠다는 다짐을 받아두는 의미로 흔히 사용된다.

계약서나 각서등에 '민 형사상 모든 책임을 진다' 문구를 기재한경우 나중에 민형사상의 책임을 지게 될까 두려워 하는 사람이 주변에 많이 있다.

문구자체로 보면 엄청난 불이익이 예정되어 있는 것같지만 실제로는 별다른 법적 제재를 가 할 수 없는 표현에 불과하다.

'민. 형사상 모든 책임을 진다'는 문구의 일반적인 의미는 민사상이나 형사상으로 인정되는 책임이 있는 경우 책임을 지겠다는 의미이다.

특별손해와 통상손해란?

계약이나 각서의 이행의무를 불이행에 대한 책임은 민사적인 책임인 손해배상이 주로 인데. 손해에는 일반적인 손해 '즉 통상손해와 특별한 경우에 인정되는 특별손해'가 있다.

우리나라 민법에는 특별손해는 손해발생의 원인을 제공한사람이 그 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 손해배상의 책임을 인정하고 이러한 사정의 입증책임은 손해를 주장하여 배상을 청구하는 사람에게 있다.

그러나 상대방이 알았거나 알수 있었다는 사정은 분명한 증거가 없다면 쉽게 입증하기는 어렵다.

그러므로 '민. 형사상 모든 책임을 진다' 는 문구를 적어 더라도 특별손해에 대해서는 확실하에 손해배상을 받을 수 있는 것은 아니다.

그리고 채무자가 약속한 사항을 거부하거나 이행하지 않는 다고하여 형사적 책임을 물어 처별하기도 어렵다.

채무를 불이행 하거나 거부하는 것은 단순한 민사적인 문제로 볼 가능성이 많기 대문이다.

결국 민.형사상의 모든 책임을 진다는 문구는, 계약을 이행하지 않은 사람에 대하여 불이익을 가하기에는 많이 부족한 것이다.

구체적인 불이익을 특정하여 계약의 문구에 삽입하는 것이 중요하다.

계약의 이행을 완전히 담보하기 위해서는 민.형사상의 모든 책임을 진다는 모호한 문구보다는 구체적으로 불이익이 될 수 있는 문구를 특정하여 기재하는 것이 좋다.

<예시>

'언제까지 이행하지 않을 경우, 이행일 다음날부터 지체한 일수당 00원씩을 위약금으로 지급한다'.

'매수토지의 지상에 00공장의 건축이 불가능할 경우 매도인이 모든 책임을 지고 매매대금을 반환한다'

'아내가 언제 까지 대여금을 갚지 않으면 남편이(남편의 서명 날인) 연대하여 책임을 진다'

계약서를 자성할때 위약금, 위약벌, 손해배사의 예정액 등을 미리 정해서 담보를 받거나 보증등을 받아 두는 것이 상대방의 이행을 담보하는 좋은 예일 것이다.

부동산 매매계약서 작성방법을 알아보자.

요즈음 부동산 시장이 암흑기라고 하지만 필요에 따라 계약이 이루어 지는 경우도 있다.

부동산 매매시 계약서 작성방법을 알아보자.

먼저 매도인은 부동산을 넘겨주고 매수인은 대금을 지급하기로 하는 구두약속만으로도 계약은 성립하지만 이를 구체적으로 문서화하여 작성하는 것이 부동산매매계약서이다.

계약서의 내용은 별다른 서식이 있는 게 아니지만 나중에 분쟁을 막고 원활한 계약이행을 위해 일반적으로 정라가 잘되어있는 서식을 사용하는 것이 유리하다.

부동산에서 계약을 할 경우 부동사에서 제공하는 계약서를 사용하면 되고 직접거래 하는 경우에는 문구점에서 구입하는 계약서를 사용해도 되고 인터넷에서 다운로드하여 사용해도 된다.

먼저 부동산의 소재지와 지목, 면적, 구조, 용도 등을 정확하게(등기사항증명서와 일치하게) 기재한다.

매매대금총액, 계약금, 중도금, 잔금을 합의한 내용대로 기재한다.

특약사항은 좋은 게 좋은 것이라는 생각은 버리고 과하다는 생각이 들 만큼 세세하고 구체적으로 기재하고 필요하다면 별지에 기재(양자모두간인) 할 수 도 있다.

매도인의 주민등록증과 등기사항증명서상의 소유자를 반드시 확인하고 만약 대리인인 경우 본인의 대리권이수여가 있었는지 확인한다(부인 또는 아들등), 매수인의 인적사항을 기재하고 서명날인 한다.

일반적인 부동산매매계약서 작성에 대한 내용이다.

만약 복잡하다고 생각한다면 전문가에게 의논하여 처리하는 것이 큰 재산이 부동산거래에서 필수적으로 고려되어야 한다.

채무자의 재산추적 방법

머리아픈 아저씨 — Wed, 25 Jan 2023 20:58:41 +0900

돈을 갚지 않는 채무자의 재산추적방법에 대해 알아보자.

요즈음 금리가 높고 경기도 어렵기 때문에 채권채무관계가 급증하고 있다.

채무자는 빚을 같을 능력이 없는 경우도 있지만 빚을 갚을 재력이 있지만 자신의 재산을 숨기고 갚지 않고 있는 경우가 다반사다.

채무자가 빚을 갚지 않는 경우 채무자의 재산을 알아보고 추급하려면, 국가에서 관리하는 재산세 부과내역이나 법은 등기소에서 관리하는 등기부내역, 은행에서 채무자가 개설한 예금계좌 내역등을 확인하는 것이 필요하다.

채무자의 재산을 찾아내서 강제집행을 할 수 있도록 하는 재산명시신청이 있다.

채무자의 재산에 강제집행을 하기 위해 채무자에게 재산을 알려달라고 한다면 알려줄까?

혹은 알아보기 위해 수소문해서 알아보는 게 쉬울까?

동사무소에 채무자의 주소를 알아보는 것도 쉬운 문제는 아니다.

채무자의 정보를 알기 위해 관공서, 은행등에 문의한다면 개인정보라는 이유로 절대 협조를 받을 수 없을 것이다.

이경우 채무자의 재산을 찾아내서 강제집행을 할 수 있도록 법원에서 도와주는 재산명시제도를 이용하는 것이 좋다.

재산명시 제도는 집행법원의 독립적인 집생절차로서 강제집행을 착수하였는지 여부와는 상관없이 법원에 채무자를 상대로 재산내역을 제출하라는 신청을 하면, 법원은 채무자에게 재산명시명령결정을 송달해서 법원에 출석하여 선서하고 진정한 재산목록을 제출하게 한다.

재산명시신청은 채무자의 재산을 쉽게 찾을 수 있다고 인정되면 재산명시신청을 기각하므로 채무자의 재산을 찾기 어려운 경우에 인정되는 제도이다.

신청이 인용된 경우 채무자는 즉시항고 할 수 없고 이의신청만 가능하고 기각된 경우 채권자는 즉시항고할 수 있다.

재산명시명령결정이 송달되면 소멸시효 중단사유는 아니고 최고로서의 효력만 있다.

이때 기일에 출석한 채무자는 3개월 내에 변제할 수 있음을 소명한 때에는 법원은 그 기일을 3개월 범위에서 재산신고를 유예받을 수 있고 또 채무자가 새 기일에 채무액의 3분의 2를 변제하였음을 증명하는 서류를 제출하면 1개월을 연기할 수 있다.

재산명시절차에서 제출한 재산목록은 채권자가 복사하여 강제집행에 사용할 수 있다.

채무자가 법원에 출석하지 않거나 재산목록을 제출하지 않을 경우 20일 이내의 감치처분(인신구속)을 당할 수 있다.

돈이 없다고 처벌하는 것이 아니라 재산목록을 제출하지 않은 것에 대한 처벌인 것이다.

재산목록을 제출할 때에는 재산적 가치가 없는 것이라도 채무자 본인이 판단하면 안 되고(거짓목록제출죄에 해당) 모든 재산을 제출한다. 재산을 숨기거나(명의신탁등) 허위로 작성하면 처벌된다.

채무자에 대한 감치처분 사유

1. 명시기일에 불출석.

2. 재산목록 제출거부.

3. 선서거부. (선서는 법정대리인 또는 본인 만 가능)

채무자에 대한 벌칙(형벌)

1. 거짓재산목록을 제출한 경우에는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금.

2. 채무자가 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 그 대표자나 관리인을 처벌한다.

그렇다면 채무자가 제출한 재산목록이 진정한 것인지는 어떻게 확인할 수 있을까?

채무자가 제출한 재산목록에 대하여 강제집행을 하였지만 채권을 변제받을 수 없는 경우, 채무자가 재산목록의 제출을 거부한 경우, 재무자가 허위의 재산목록을 제출한 경우에는 법원(등기 관련이력), 금융기관, 국토교통부, 보험회사, 교통안전공단, 특허청 등 일체의 재산내역을 조회할 수 있다.

금융기관이나 공공기관에 직접조회 하는 경우. 강제집행 면탈을 시도하였는지 확인할 수 있도록 과거 2년의 재산내역을 확인해 보는 것이 필요하다.

시간은 걸리겠지만 채무자의 재산을 추적 조회할 수 있는 길은 열려 있다.

다만 채무자가 다른 사람의 이름으로 빼돌린 재산을 찾는 것은 더 많은 시간과 노력이 필요할 수 있으므로 전문가(변호사, 법무사)의 도움이 필요하다.

재산명시신청과 별도로 채무불이행자명부등재(누구나 볼 수 있다)를 통해 채무자의 채무불이행 내용을 읍,면,동에 게시하여 여러사람이 볼수 있도록해 채무변제를 압박할 수 있다.

행정심판, 행정소송 청구방법

머리아픈 아저씨 — Thu, 19 Jan 2023 17:47:18 +0900

행정심판과 행정소송에 대해 알아두자.

공무원, 행정청이 하는 일이나 행정처분이 항상 공정고 올바른 것일까?

그렇다고 생각하는 사람은 없을 것이다.

국가나 공공단체의 처분이 위법한 경우나 국민의 권리를 침해하는 경우에는 행정소송과 행정심판을 통해 구제받을 수 있다.

대다수 사람들에게는 생소하고 낮설지만 우리 생활과 밀접한 관계가 있기 때문에 알아두는 것이 좋겠다.

행정소송 행정심판을 청구 하는 사례

1. 공무원이 사소한 잘못을 한경우에도 부당하게 파면처분을 한경우이다

2. 노래방에서 청소년에게 술을 판매하여 영업정지 내렸는데 처분이 부당한때이다

3. 군대에서 훈련 중에 중상을 입었는데 국가유공자로 인정해주지 않는 때이다

4. 음주운전으로 면허취소를 받았는데 그 처분이 부당한 때이다

5. 토지수용위원회의 토지수용재결이 부당한 때이다

6. 학교폭력 에대한 처분이다.

7. 독립유공자로 인정하지 않는 때이다.

위 사유 뿐아니라 각종처분으로서 위법 부당한 때이다.

행정소송 행정심판을 청구하려면 어떻게 해야할까?

행정심판이란 행정청의 처분으로 권리와 이익을 침해를 받은 국민이 행정기관에 제기하는 권리구제 절차를 말한다.

행정소송이란 행정청과 당사자 사이에서 중립적인 입장에서 법원이 판단한다.

이 점에서 양자의 구별이 가능하고 행정심판은 당사자가 출석하지 않고 절차비용이 저가 이어서 유리한 점과 행정기관의 정리된 입장을 알 수 있기 때문에 가능하다면 행정소송 전에는 먼저 행정심판을 거치는 것이 좋다.

행정처분이 있고 행정심판을 거처 행정소송을 하는 경우도 있지만 대분의 경우 행정심판을 거치지 않고 바로 행정소송을 제기하는 경우도 가능하다.

그러나 공무원의 징계처분, 부당해고등 노동위원회 결정 관련, 국세등 세금 관련 분쟁과 관련된 사안들은 행정심판 전치주의 사건에 해당하므로 반드시 행정심판을 거치도록 하고 있다.

행정소송은 행정처분을 받은 때로부터 90일 이내에 제기하는 것이 원칙이고 행정심판을 거친 때에는 심판의 재결을 받은 때로부터 90일 이내에 제기한다.

운전면허 정지 취소가 부당하다면?

뺑소니, 음주운전, 대형인명사고, 벌점초과... 등은 운전면허가 정지되거나 취소되는 사유이다.

국민의 절반이 운전면허 소지자인 만큼 면허정지나 취소로 어려움을 겪고 있는 사람도 많을 것이다.

먼저 면허정지 취소처분을 받은 후 60일 내에 지방경찰청에 이의신청을 할 수 있다. 또한 처분통지를 받은 날로부터 90일 이내에 행정심판을 청구할 수도 있다. 여기까지 행정기관에 구제방법인데 보통 2~3개월 정도 걸린다.

이의신청이나 행정심판에서는 운전면허가 생계를 유지하는데 꼭 필요한 경우, 음주운전을 했더라도 행정처분이 너무 가혹하다고 여겨지는 경우 구제받기도 한다.

여기서 받아들여지지 않는다면 마지막으로 지방경찰청장을 상대로 법원에 행정소송을 제기할 수 있다.

행정심판 행정소송을 제기하기 전에 운전면허가 생계에 꼭 필요한 수단인지. 면허취소 정지처분이 정말로 부당한지 법이 형평에 어긋나는 것인지 꼼꼼히 따져보아야 하고 특별한 사유 없이 단순히 선처를 바라면서 이의신청을 한다고 해서 결과가 번복되는 일은 거의 없다.

행정심판과 행정소송은 비용과 시간이 많이 소요되는 행위 이므로 냉정하게 구제 가능성을 따져 보고 가능성이 있다고 판단되는 경우에만 절차를 진행하는 것이 좋다.

구제가능성이 있는 경우 절차를 직접 진행할 수도 있지만 관련 전문가인 변호사를 선임하거나 행정심판 청구 시 전문 행정사의 도움을 받는 것도 추천한다.

운전면허의 필요적 취소사유(도로교통법 제93조 제1항)

* 음주운전 2회 적발

* 음주측정불응

* 도로교통법 제82조 제1항 제2호부터 제5호까지의 운전면허 결격사유(신체 또는 정신장애)에 해당하는 경우

* 거짓 부정한 방법으로 운전면허를 취득

* 수시적성검사를 받지 않거나 불합격

* 다른 사람의 자동차를 훔치거나 빼앗은 경우

* 단속 경찰공무원을 폭행한 경우

* 미등록차량 운전

* 운전면허를 받기 전에 연습운전면허 취소사유가 있었던 경우

* 다른 법률에 따라 관계기관의 장이 운전면허 취소 처분 또는 정지처분을 요청한 경우

* 운전면허를 받은 사람이 운전면허 실효를 목적으로 자진반납

이상의 사유에 해당한다면 운전면허 취소 정지처분을 행정심판으로 구제가 어려우니 참고하여 절차를 진행하는 것이 바람직하다.

내용증명 작성방법

머리아픈 아저씨 — Wed, 18 Jan 2023 22:02:13 +0900

내용증명은 특별한 서면이 아니라 상대방에게 요구하는 사항이나 통지를 전달하는 내용으로 작성하는 것으로 별다른 양식이 있는 것은 아니다.

하지만 상대방에게는 통지의 의미를 넘어 통지대로 이행하지 않으면 법에 따른 조치가 있으리라는 생각을 가지게 하는 효과가 있고 그로 인해 상대방이 소송등 법적재응을 피하기 위해 변제 또는 이행을 하는 경우가 있다.

그런 경우 아주 작은 비용으로 문제를 해경 하는 방법으로 유용하고 향후 소송에서 증거 및 소멸시효중단 효과에도 유용하다.

내용증명은 그 자체로 어떠한 법률적인 효과를 발생시키는 것은 아니지만 어떤 사실을 상대방에게 통지한 것인지를 나중에도 우체국에서 확인해 주는 아주 특별한 특수우편제도인 것이다.

만약 내용증명 제도가 없다면 말로 의사표시를 한다면 주고 받는사람끼리만 기억할 뿐 근거가 남지 않는다.

또한 문자로 의사표시를 하더라도 개인간에만 주고받는다면 그 사실은 인정받을 수 없을 수 있다.

내용증명우편은 자신의 의사를 상대방에게 정확하게 전달 할 뿐만 아니라 그것을 시간이 지난 후에도 확정일자 있는 확인서면으로 된다.

요즈음 같이 부동산이 급락하는 경우 이사를 하거나 폐업을 하는경우 임대인이 보증금반환을 하지 않는 경우가 속출하여 어려움을 호소하는 사례가 많은데. 변호사, 법무사나 행정사의 도움을 받을 수도 있지만 직접 내용증명을 발송하는 것도 고려해 보면 좋을 것 같다.

사례를 들어 살펴보도록 하자

A씨는 금전문제로 어려움을 겪고 있는 친구인 B 씨 에게 본인도 어렵지만 금 1000만 원을 빌려주고 개월 후에 돌려받기로 하고 B 씨의 통장으로 송금하였다.

그 후 8개월이 지나도 B 씨가 갚지 않고 돈이 생기면 갚겠다고 하면서 차일피일 미루면서 A 씨를 피하고 있어 A 씨는 B 씨를 찾아가 보니 예전의 어려움을 모두 해결한 후 여유로운 생활을 하는 것이었다.

A는 의도적으로 갚지 않는 것으로 판단하고 회사동료에게 하소연하니 내용증명을 보내보라고 조언하여 다음날 동내 행정사를 찾아가 내용증명발송을 의뢰하였고 수일 후 A 씨 통장으로 1000만 원이 입금되었다.

내용증명이 효과를 볼 수 있는 경우

1. 전세보증금을 제때 받지 못하는 때

2. 부동산을 매수한 후 매도인이 소유권이전등기에 협조하지 않을 때

3. 상대방이 대여금을 제때 돌려주지 않을 때

4. 계약을 이행하지 않을 때

5. 여러 가지 의사를 통지할 때(청약, 확정일자있는 승낙, 확정일자 있는 채권양도의 통지 등)

6. 소송을 제기 하기전에 상대방의 의사를 타진하는 때

내용증명은 어떻게 작성하고 보내야 하나 알아보자

내용증명 작성에는 특별한 방법이 있는 것은 아니고 A4지에 문서의 제목, 보내는 사람의 성명(주민번호)과 주소, 받는 사람의 성명(주민번호)과 주소를 적고 전하려는 것을 육하원칙에 따라 적는 방법으로 간략하고 간결하게 또 정확하게 적으면 된다.

또 이행을 받으려면 계좌번호, 전화번호, 이행장소, 이행방법 등도 적는 것이 좋다.

마지막 단에는 보내는 날짜와 보내사람의 이름과 도장을 날인한다.

내용은 상대방에 대하여 감정을 표시하거나 상대방으로 하여금 악감정을 유발하는 내용은 삼가는 것이 좋고 이행을 요구하는 경우 이행기간을 너무 짧게 한다면 이행을 포기하는 경우도 있으므로 이행에 필요한 상당기간을 사안에 따라 고려하여하는 것이 좋다.

이와 같이 작성이 완료되었다면 3부( 1부 보내는 사람보관하고 1부는 받는사람에게 발송하고 1부는 우체국에 보관한다)를 작성하고 받을 사람의 주소와 성명이 적힌 우편봉투도 준비하여 우체국에 방문하거나 인터넷 우체국에서 발송하면 된다.

만약 내용증명이 여러장이라면 간인을 하는 것도 잊지 말아야 한다.

인터넷에서 발송하는 경우 사이트에서 제공하는 양식을 다운로드하여서 사용하면 된다.

내용증명을 법무사나 행정사에게 의뢰하는 경우 사안에 따라 5만 원에서 10만 원 정도 소요 되므로 직접 작성해 보는 것도 좋을 것 같다.

내용증명과 별도의 특수한 우편제도

배달증명이란 우체국에서 상대방이 우편물을 언제 받았는지 확인해 주는 제도인데 법원에서는 상대방이 통지를 언제 받았는지 확인하는 경우도 있으므로 내용증명발송 시 가능하다면 배달증명도 함께 신청하는 것이 좋다.